Xây nhà xưởng cho thuê cần chú ý đến vấn đề gì?

Hiện nay nhu cầu xây nhà xưởng cho thuê ngày càng nhiều. Nắm bắt được nhu cầu này WEDO đưa ra những lưu ý khi xây nhà xưởng giúp chủ đầu tư có thể lên phương án xây dựng mô hình phù hợp tiết kiệm chi phí như sau:

Gợi ý cách đầu tư xây nhà xưởng cho thuê

Hiện nay có 3 phong cách đầu tư cho thuê nhà xưởng như:

– Thuê đất xây nhà xưởng: Bạn có thể thuê đất của dự án khu công nghiệp sau đó xây dựng thành các nhà xưởng khác nhau, sau đó cho doanh nghiệp thuê lại nhà xưởng đó. Cách này đòi hỏi nhà đầy tư phải có kinh nghiệm hoặc hiểu biết về xây dựng để tính toán sao cho nhà xưởng xây dựng tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đảm bảo chất lượng, sử dụng hiệu quả.

– Thuê nhà xưởng và cho thuê lại: Hình thức này giống với hình thức đầu tư bất động sản cho thuê lại. Nghĩa là nhà đầu tư sẽ thuê xưởng đã được các chủ đầu tư khu công nghiệp xây dựng sẵn sau đó cho thuê lại với mức giá cao hơn để ăn tiền chênh lệch.

– Tự xây dựng khu công nghiệp và cho thuê: nghĩa là nhà đầu tư sẽ trở thành chủ đầu tư của một dự án KCN. Không chỉ xây dựng nhà xưởng mà còn phải xây dựng cơ sở hạ tầng đầy đủ để tạo thành một KCN hoàn chỉnh.

Xây nhà xưởng cho thuê cần chú ý đến vấn đề gì?

Xác định mục tiêu khai thác: Cho thuê ngắn hạn hay dài hạn?

Trước khi xây nhà xưởng cho thuê, chủ đầu tư cần xác định rõ định hướng khai thác: cho thuê ngắn hạn để tối ưu dòng tiền xoay vòng, hay cho thuê dài hạn để đảm bảo lợi nhuận bền vững. Mỗi hình thức sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô đầu tư, thiết kế, vật liệu xây dựng cũng như cách bố trí công năng nhà xưởng.

• Với cho thuê ngắn hạn, cần thiết kế nhà xưởng theo mô hình đa năng, dễ dàng chia tách diện tích và thay đổi công năng theo nhu cầu từng khách thuê.

Ngược lại, cho thuê dài hạn phù hợp với mô hình nhà xưởng tiêu chuẩn, đạt các tiêu chí vận hành ổn định, tiện mở rộng, phù hợp với doanh nghiệp sản xuất lớn hoặc công ty FDI.

Chú ý lựa chọn đối tượng cho thuê

Thi công xây dựng nhà xưởng cho thuê đảm bảo thu lời chủ đầu tư phải chọn thiết kế hợp lý vì không phải nhà xưởng nào cũng phù hợp với tất cả loại hình sản xuất. Từ đó có thể đảm bảo sau khi hoàn thành có thể thuê ngay. Đồng thời cũng xác định được giá cho thuê và hiểu được cần có những giấy tờ pháp lý nào để hỗ trợ cho thuê.

Lưu ý đối với những xưởng chỉ thuê để làm kho hàng thì không cần nhiều diện tích và cần đảm bảo được mức độ an toàn, an ninh. Đối với những xưởng sản xuất thì cần chú ý đến các tiện ích như điện, nước, văn phòng,…

>>> Mời bạn đọc thêm: Nhà xưởng là gì? Quy chuẩn và tiêu chuẩn thiết kế

Xây nhà xưởng cho thuê cần chú ý đến vị trí thuê

Các xưởng cho thuê không nhất thiết phải là đất nền khu công nghiệp. Gần các khu công nghiệp hay gần các doanh nghiệp mà quan trọng là sự thuận lợi về di chuyển, bốc dỡ hàng hóa,… Do vậy, những xưởng gần đường lớn, đường rộng, đẹp thì thường dễ cho thuê hơn.

Ngoài ra, hãy chọn vị trí xa khu dân cư để tránh ảnh hưởng đến người xung quanh. Chủ đầu tư cũng nên xác định vị trí xây dựng phù hợp với đối tượng để lựa chọn mẫu thiết kế phù hợp.

Thiết kế nhà xưởng phù hợp nhu cầu thị trường

Không phải cứ xây nhà xưởng là sẽ cho thuê được. Chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ thị trường địa phương để lựa chọn hình thức nhà xưởng phù hợp: nhà xưởng công nghiệp truyền thống, nhà xưởng tiêu chuẩn KCN, kho lạnh, xưởng logistic hay nhà xưởng thông minh tích hợp IoT.

Bên cạnh hình thức, yếu tố thiết kế cũng cần đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật:

• Chiều cao vách tường, tải trọng nền, hệ thống PCCC đạt tiêu chuẩn quốc gia hoặc tiêu chuẩn khu công nghiệp.
• Diện tích linh hoạt: chia nhỏ được theo block từ 500–1.000 m² hoặc ghép khối lên đến hàng chục nghìn m² để phục vụ các doanh nghiệp vừa và nhỏ đến nhà đầu tư lớn.
• Kết cấu phải dễ chia tách, dễ kết hợp, thuận tiện điều chỉnh mặt bằng khi khách thuê thay đổi quy mô sản xuất.
• Tối ưu hệ thống thông gió, chiếu sáng tự nhiên, cách nhiệt mái, kết hợp lắp đặt hệ thống điện mặt trời để giảm chi phí vận hành, nâng cao tính cạnh tranh.

Tuân thủ pháp lý và xin giấy phép xây dựng nhà xưởng

Rất nhiều nhà đầu tư bỏ qua giai đoạn chuẩn bị pháp lý, dẫn đến rủi ro bị đình chỉ, xử phạt hoặc không thể ký kết hợp đồng thuê dài hạn với doanh nghiệp. Một dự án nhà xưởng cho thuê chuẩn chỉ cần hoàn thiện:

• Giấy phép xây dựng nhà xưởng, hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công.
• Chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp mục đích công nghiệp.
• Hồ sơ môi trường, thẩm định PCCC, đấu nối hạ tầng điện – nước – thoát nước.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý khi ký hợp đồng cho thuê: nếu không đúng mục đích sử dụng hoặc sai chức năng đất, có thể bị xử lý vi phạm. Một số trường hợp cho thuê xưởng trái phép trên đất nông nghiệp đã bị cưỡng chế, gây tổn thất lớn.

Để tránh rủi ro, hãy sử dụng dịch vụ tư vấn xin phép xây dựng và pháp lý công nghiệp ngay từ đầu. Việc chuẩn hóa hồ sơ không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn tạo niềm tin cho khách thuê, đặc biệt là các công ty nước ngoài.

Tối ưu chi phí đầu tư xây nhà xưởng cho thuê ban đầu – tránh “đội vốn”

Một trong những yếu tố quyết định thành bại của dự án xây nhà xưởng cho thuê là quản lý chi phí đầu tư ban đầu. Rất nhiều chủ đầu tư rơi vào cảnh “đội vốn” do thiếu kế hoạch tài chính rõ ràng.

• Dự toán xây dựng chi tiết: Bắt đầu bằng bản dự toán sát thực tế, bao gồm tất cả hạng mục từ san nền, xây dựng phần thô, hoàn thiện, cho đến chi phí lắp đặt hệ thống điện – nước – PCCC – xử lý nước thải.
• Chừa ngân sách dự phòng: Nên trích ít nhất 10–15% chi phí đầu tư để phòng các biến động về giá nguyên vật liệu, nhân công hoặc phát sinh giấy phép.

Tối ưu hóa thiết kế: Sử dụng mô hình nhà xưởng tiêu chuẩn, mô-đun hóa các hạng mục (điện, nước, thoát hiểm) giúp giảm chi phí thiết kế và thi công mà vẫn đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách thuê.

Chú ý đến diện tích xây nhà xưởng cho thuê

Mỗi doanh nghiệp thuê xưởng sẽ có một yêu cầu diện tích và kho xưởng khác nhau do vậy chủ đầu tư cần quan tâm đến việc đảm bảo diện tích kho xưởng. Hiện nay có rất nhiều hình thức cho thuê như thuê theo khối lượng, thuê theo mét vuông,…

Chủ đầu tư cũng nên xác định hình thức sẽ cho thuê ngay từ đầu để xây dựng diện tích phù hợp. Với cùng một phương án kết cấu và giải pháp vật liệu, đơn giá xây dựng cho nhà xưởng 1000m2, nhà xưởng 5000m2 và nhà xưởng 10.000 m2 là khác nhau không nhỏ.

Xây nhà xưởng cho thuê nên chọn cách đầu tư phù hợp

Nếu bạn không có chuyên môn và tài chính đủ mạnh để có thể tự tạo nên một khu công nghiệp hoặc chọn mua đất khu công nghiệp có sẵn rồi xây và cho thuê lại. Cách này giúp nhà đầu tư tận dụng được các tiện ích có sẵn trong khu công nghiệp, ví dụ như: điện, đường, nước, xử lý rác thải, cảnh quan….

Giá thuê đất làm nhà xưởng tại các khu công nghiệp hiện nay nhìn chung khá mềm, chỉ từ 50 USD/m2 trong 50 năm tùy vào vị trí, diện tích, quy mô… Ngoài ra, các khu công nghiệp hiện nay đa số đều liền kề nhiều tiện ích ngoại khu nhằm đảm bảo nhu cầu vận chuyển hàng hóa, nhu cầu di chuyển và cả nhu cầu sinh sống, sinh hoạt hàng ngày.

Lưu ý về thời gian cho thuê xưởng

Xây nhà xưởng cho thuê cũng là một hình thức đầu tư bất động sản nên việc tìm được người thuê lâu dài sẽ có lợi hơn so với các khách thuê ngắn hạn. Thông thường thuê xưởng làm kho sẽ có thời gian thuê ngắn hơn so với việc thuê xưởng để sản xuất bởi việc vận chuyển máy móc thường tốn nhiều chi phí và dễ gây hư hại.

Việc thuê xưởng lâu dài cũng sẽ ảnh hưởng đến giá thuê, vì vậy để thu hút được người thuê chủ đầu tư nên có thêm điều kiện rõ ràng về thời gian thuê. Do vậy, hãy ưu tiên đối với những khách hàng có nhu cầu thuê xưởng trong suốt thời gian dài.

Đầu tư hệ thống PCCC – không thể bỏ qua

PCCC không chỉ là yêu cầu bắt buộc theo Luật Phòng cháy chữa cháy mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vận hành và cho thuê dài hạn.

• Đáp ứng quy chuẩn pháp luật: Nhà xưởng từ 300m² trở lên bắt buộc phải có thiết kế, thẩm duyệt và nghiệm thu PCCC. Thiếu PCCC đạt chuẩn sẽ không thể hoạt động hoặc bị từ chối bởi các khách thuê doanh nghiệp lớn.
• Tư vấn hệ thống phù hợp quy mô: Với nhà xưởng nhỏ, có thể dùng bình chữa cháy, vòi phun cố định. Với quy mô lớn, cần có hệ thống sprinkler, bơm dự phòng, báo cháy tự động, lối thoát hiểm rõ ràng.
• Kế hoạch bảo trì định kỳ: Định kỳ kiểm tra thiết bị PCCC, diễn tập và lưu trữ hồ sơ kiểm tra giúp hạn chế rủi ro và nâng cao uy tín nhà xưởng trong mắt khách thuê.

Vật liệu và kết cấu – Cân đo giữa chi phí, độ bền và khả năng hoàn vốn

Trong lĩnh vực nhà xưởng công nghiệp, lựa chọn giữa kết cấu khung thép tiền chế và bê tông cốt thép là quyết định có ảnh hưởng đến chi phí và thời gian hoàn vốn.

• Khung thép tiền chế: Phù hợp với nhà xưởng có nhu cầu sử dụng linh hoạt, dễ mở rộng, chi phí thi công thấp và rút ngắn thời gian hoàn thiện. Tuy nhiên, tuổi thọ thấp hơn bê tông nếu không bảo trì tốt.
• Kết cấu bê tông cốt thép: Bền vững, cách nhiệt – cách âm tốt hơn, phù hợp với nhà xưởng có tải trọng lớn hoặc hoạt động liên tục. Chi phí đầu tư ban đầu cao nhưng hiệu quả dài hạn.

Song song với kết cấu, cần chú ý đến vật liệu bao che (panel cách nhiệt, tôn lạnh) và hệ thống nền sàn để đáp ứng yêu cầu chịu tải, thoát nước và vệ sinh theo từng ngành nghề.

Tối ưu vận hành – Giữ chân khách thuê và tối đa công suất

Sau khi hoàn thiện nhà xưởng, bài toán tiếp theo là quản lý tài sản hiệu quả và marketing thu hút khách thuê – đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung bất động sản công nghiệp ngày càng lớn.

• Thiết lập quy trình bảo trì: Duy trì hệ thống điện – nước – thoát nước – mái – nền xưởng theo định kỳ giúp kéo dài tuổi thọ công trình, tránh mất giá trị tài sản. Một xưởng sạch sẽ, vận hành ổn định là lý do hàng đầu khiến khách thuê gắn bó lâu dài.
• Giải pháp quản lý nhà xưởng: Áp dụng phần mềm quản lý tài sản, nhật ký bảo trì, camera an ninh, quản lý hợp đồng thuê giúp tiết kiệm nhân lực và hạn chế sai sót.
• Kênh marketing hiệu quả: Đừng chỉ phụ thuộc vào môi giới – chủ đầu tư nên đầu tư website riêng, SEO từ khóa liên quan, đăng tin trên sàn bất động sản công nghiệp, phối hợp với hội chợ ngành nghề hoặc các hiệp hội sản xuất để tiếp cận doanh nghiệp thực sự có nhu cầu.

Nội dung tin rao thông minh: Tin cho thuê cần tập trung vào thế mạnh: vị trí, diện tích, hạ tầng, tiện ích xung quanh (gần cảng, đường cao tốc, khu công nghiệp), linh hoạt hợp đồng, hỗ trợ pháp lý hoặc điều chỉnh layout theo yêu cầu.

Gợi ý các mô hình cho thuê nhà xưởng hiện nay

Cho thuê nhà xưởng theo yêu cầu

Đây là mô hình nhà xưởng được thiết kế và xây dựng theo yêu cầu của doanh nghiệp, giúp tối ưu hóa diện tích sử dụng. Việc thuê nhà xưởng, doanh nghiệp sẽ được tư vấn thiết kế, chọn nhà thầu xây dựng và hỗ trợ giám sát đến khi bàn giao nhà xưởng hoàn thiện.

Xây nhà xưởng cho thuê loại hình cao tầng

Hiện bạn cũng có thể nâng không gian xây dựng nhà xưởng lên 6 tầng với thiết kế hiện đại, sạch như 1 tòa nhà văn phòng được xem là xu hướng mới dành cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghiệp phụ trợ, linh kiện điện tử, sản xuất công nghiệp nhẹ, may mặc hoặc thuê văn phòng

Xây dựng nhà xưởng công nghệ cao

Nếu đủ điều kiện kinh tế bạn nên xây dựng một xưởng công nghệ cao. Tuy nhiên phải chọn vị trí chiến lược. Điều này sẽ giúp bạn thu hồi vốn nhanh chóng. Đây cũng là loại hình cho thuê khá phổ biến hiện nay.

Trên đây là những lưu ý khi xây dựng nhà xưởng và những mô hình nhà xưởng đẹp nhất. Nếu bạn đang có ý định xây dựng nhà xưởng vui lòng liên hệ WEDO để được đội ngũ kiến trúc sư tư vấn với diện tích và công năng phù hợp.

SỰ KIỆN ĐƯỢC YÊU THÍCH