WEDO nhận được yêu cầu từ Mr. K: Năm nay tôi 34 tuổi, công việc không cố định mà thường xuyên phải xa nhà. Sau 10 năm bươn chải thì tôi và vợ có được tài sản là một căn nhà 2 tầng ở nội thành Hà Nội (đang ở), một căn nhà sổ chung tại quận Cầu Giấy đang cho thuê. Và có 2 lô đất tại Sóc Sơn. Đến bây giờ vợ chồng cũng tiết kiệm được một khoản tiền khoảng 800 triệu đồng. Dự kiến tôi muốn nghỉ việc hiện tại về xây nhà cho thuê ở 2 lô đất của tôi. Và tìm công việc gần nhà để có thời gian chăm sóc gia đình hơn. Các bạn tư vấn giúp tôi.
Có thể thấy rằng, vấn đề của Mr. K cũng như rất nhiều chủ đầu tư khác là có nên đầu tư cho việc xây nhà với mục đích cho thuê hay không. Nhu cầu của hình thức kinh doanh ấy hiện nay như thế nào. Hãy cùng chúng tôi theo dõi bài viết dưới đây để làm rõ các vấn đề của khách hàng.
MỤC LỤC
1. Xây nhà cho thuê cầm chắc phần thắng
Nhà ở cho thuê tại các khu vực đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu của sinh viên, công nhân khu công nghiệp, người đi làm từ các tỉnh thành khác,… ngày càng cao cùng với tốc độ đô thị hóa. Bên cạnh đó là một bộ phận người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam.
Hiện nay tại các khu vực đô thị đang phổ biến một số loại hình nhà ở cho thuê đó là: căn hộ dịch vụ cho thuê, căn hộ chung cư thương mại, nhà khu chung cư cũ, nhà riêng lẻ trong khu dân cư, nhà khu chung cư cũ, nhà trọ cho thuê và xây chung cư mini cho thuê…
Tại sao nói “xây nhà cho thuê cầm chắc phần thắng”. Bởi so với các loại hình đầu tư kinh doanh khác, đầu tư và xây nhà trọ cho thuê có ít rủi ro hơn, vì luôn có một thị trường tiêu thụ rất lớn, không bao giờ lo bị thua lỗ mà có có khả năng sinh lời trong tương lai.
Ngoài mức thu nhập ổn định vào mỗi tháng từ người thuê nhà, khi xây nhà với mục đích cho thuê, nhà đầu tư còn giữ được quỹ đất, tích lũy được tài sản qua năm tháng. Cùng với cơn sốt nhà đất chưa bao giờ hạ nhiệt, khuôn đất đó chắc chắn sẽ mang lại giá trị lớn hơn sau nhiều năm.
Chưa dừng lại ở đó, nguồn thu nhập từ công việc kinh doanh này chịu rất ít tác động khi nền kinh tế suy thoái. Trong khi các mô hình kinh doanh khác phải chật vật tìm lối thoát cho chính mình thì các chủ đầu tư xây phòng cho thuê lại rất yên tâm vì đã có nguồn thu ổn định, miễn nhiễm với các cơn khủng hoảng.
2. Một số mô hình kinh doanh nhà cho thuê
Có thể quý anh chị đã gặp rất nhiều hình thức kinh doanh nhà cho thuê khác nhau. Nhưng để phân tích cụ thể, chúng tôi sẽ dựa trên yếu tố chính chủ và không chính chủ và chia thành 3 mô hình chính như sau:
+ Sở hữu – cho thuê
+ Mua sở hữu – cho thuê
+ Thuê nhà – cho thuê lại
Trên thực tế thì mô hình nào cũng mang lại hiệu quả kinh doanh tốt cả. Hãy phân tích từng loại hình và những vấn đề cần dự trù khi bắt tay vào hình thức kinh doanh xây nhà cho thuê nhé!
Mô hình sở hữu – cho thuê
Đây là mô hình cho thuê thông dụng nhất. Quý anh chị có thể hiểu chủ đầu tư có sẵn đất và xây dựng nhà để cho thuê. Nghĩa là các ngôi nhà cho thuê lại thuộc quyền sở hữu của chủ nhà và do chủ nhà đứng tên.
Trong quá trình cho thuê, nếu gặp phải sự cố hay hỏng hóc thì người liên hệ sửa chữa sẽ là chủ nhà. Đây là quyền lợi của người đi thuê nhà. Bởi trong mọi trường hợp người cho thuê (chủ nhà) sẽ phải đảm bảo hiệu quả sử dụng nhà ở trong thời gian ký hợp động là tốt nhất.
Mô hình mua sở hữu – cho thuê
Mô hình mua sở hữu là hình thức chủ đầu tư có ý định xây nhà cho thuê nhưng chưa có đất. Lúc này, chủ đầu tư mới đi mua đất để xây nhà cho thuê (hay nói cách khác đây là hình thức mua sở hữu). Sau khi xây nhà và cho thuê thì hình thức này lại quay về giống với mô hình sở hữu cho thuê.
Mô hình thuê nhà – cho thuê lại
Không giống với 2 hình thức xây nhà cho thuê trên, đây là hình thức thuê trung gian cụ thể, người cho thuê nhà sẽ thuê lại ngôi nhà của một người khác. Sau đó, họ sẽ dùng nhà này để cho một bên thứ 3 thuê với mức giá cao hơn. Lãi họ nhận được là khoản chênh lệch giá thuê thuê nhà giữa 2 hợp đồng thuê.
Lúc này, người ký hợp đồng cho thuê với bạn sẽ là người thuê lại. Đây cũng là người sẽ đảm bảo mang lại điều kiện sống tốt nhất dành cho bạn. Tức trước khi cho thuê họ sẽ phải tu sửa lại ngôi nhà. Nếu có bất cứ hỏng hóc nào, bạn sẽ liên hệ cho người thuê trung gian này để được giải quyết.
3. Dự trù những vấn đề khi thực hiện kinh doanh nhà cho thuê
Giống như Mr. K đang chuẩn bị và đắn đo về việc xây nhà để cho thuê, chắc hẳn bạn cũng đã cân nhắc rất nhiều lần về những rủi ro và vấn đề phát sinh. Việc gặp rủi ro trong kinh doanh là điều không thể tránh khỏi. Thế nhưng dự đoán được đúng vấn đề có thể phát sinh sẽ giúp bạn hạn chế ảnh hưởng đến nguồn thu của mình. Từ đó hỗ trợ việc duy trì công việc kinh doanh trong thời gian dài.
Và đương nhiên, đối với từng mô hình kinh doanh sẽ phát sinh những vấn đề không giống nhau:
Mô hình sở hữu thuê – cho thuê
Hình thức này đòi hỏi chủ đầu tư xây nhà cho thuê cần lên kết hoạch cụ thể về những công việc sau:
+ Thứ nhất, là diện tích đất và giá đất. Một ngôi nhà có thể đem lại lợi nhuận kinh doanh phải đảm bảo được công năng cơ bản. Đương nhiên, độ rộng hẹp cũng vô cùng quan trọng – không nên để chiều rộng ngôi nhà quá chật hẹp. Bởi nhu cầu sống của khách hàng ngày nay ở mức khá. Một ngôi nhà có chiều rộng hẹp, không thoáng, không đón được ánh sáng mặt trời sẽ không lọt vào mắt người đi thuê. Như vậy, khoản đầu tư xây nhà của bạn sẽ bị lỗ.
+ Thứ hai, là chi phí xây dựng ngôi nhà. Yếu tố này cần cân bằng giữa chi tiêu mua đất và diện tích đất đã mua. Bạn nên tham khảo giá thành các nhà thầu thi công thiết kế nhà đẹp, đảm bảo lựa chọn nhà thầu uy tín để có được mức giá phù hợp với chi phí đầu tư của bạn.
+ Thứ ba, là chi phí quản lý. Thông thường, người quản lý nhà ở sẽ được thuê để có thể theo dõi cụ thể về sinh hoạt, những trục trặc về cơ sở hạ tầng và vật chất. Đồng thời, họ cũng là người theo dõi và nộp tiền điện nước, thông báo chi tiết các khoản chi tiêu trong nhà.
Mô hình thuê – cho thuê
Đối với hình thức này thì có lẽ quan trọng nhất là chi phí cải tạo ngôi nhà. Đây cũng là khoản đầu tư, giúp bạn thu lại lợi nhuận trong thời gian dài. Vì thế cần phải đầu tư một cách thông minh.
Ngoài ra, việc đảm bảo hợp đồng thuê nhà đúng và chính xác cũng rất quan trọng. Tránh trường hợp chủ nhà đòi lại nhà khi chưa đến thời hạn hợp đồng.
Ngoài những vấn đề nêu trên, nếu có ý định xây nhà cho thuê, bạn cần phải tìm hiểu rõ về đối tượng cho thuê, chuẩn bị chi phí cũng như cách sử dụng tiền đúng chỗ. Tất cả sẽ được đề cập trong phần kinh nghiệm cho thuê nhà được chúng tôi tích góp ở phần sau.
4. Các bước giúp việc kinh doanh xây nhà cho thuê hiệu quả hơn
Sau khi đã xác định được các vấn đề có thể xảy ra trong quá trình kinh doanh, chủ đầu tư nên thực hiện kế hoạch và thực hiện các bước kinh doanh thông minh. Chúng sẽ mang lại kết quả kinh doanh tốt hơn nếu bạn có định hướng đúng đắn.
Bước 1: Lựa chọn đối tượng khách hàng cho thuê
Định hướng đối tượng người cho cho thuê đầu tiên là để có thể thiết kế nhà ở theo những phong cách kiến trúc phù hợp.
Đối với phân khúc nhà thuê cao cấp, đối tượng khách hàng sẽ là nhóm có thu nhập cao. Họ là những người có mức sống cao và đòi hỏi môi trường sống đầy đủ tiện nghi, thoải mái. Đối với phân khúc khách hàng này, họ sẽ xu hướng tìm những ngôi nhà có điều kiện như:
+ Nằm ở trung tâm thành phố, thuận tiện giao thông, có cơ sở hạ tầng hiện đại.
+ Giá thuê dao động từ 4 – 7 triệu/tháng (tùy hình thức cho thuê).
+ Diện tích sàn tối thiểu là 25 – 50m2.
Ngược lại, đối với phân khúc nhà trọ bình dân, đối tượng lúc này sẽ là sinh viên, công nhân (những người có thu nhập thấp hơn). Thông thường, những kiểu nhà cho thuê này sẽ phải đáp ứng được những nhu cầu cơ bản như:
+ Phân bố ở các khu công nghiệp, các trường đại học, các vùng dân cư cách trung tâm 12 – 15km.
+ Giá cả dao động từ 1,5 – 3,5 triệu/ tháng.
+ Diện tích sống trong khoảng 10 – 25m2.
Bước 2: Chuẩn bị kinh phí xây nhà cho thuê
Khoản đầu tư cho mỗi mô hình kinh doanh xây nhà cho thuê sẽ không giống nhau:
Mô hình sở hữu – cho thuê
+ Thời gian thu hồi vốn nếu xây nhà để cho thuê trên mặt bằng có sẵn sẽ được thu gọn đáng kể.
+ Cần phân tích vị trí mảnh đất, lựa chọn phân khúc phù hợp và định giá cho thuê sao cho thời gian thu hồi vốn được rút ngắn tối đa.
+ Đối với hình thức này thì giá thuê mỗi năm sẽ giúp bạn thu lợi nhuận 10 – 12%.
Mô hình mua sở hữu – cho thuê
+ Vì phải chi trả cho toàn bộ phần đất đai, thiết kế và thi công nhà ở nên kế hoạch xây nhà cho thuê theo mô hình này để thu hồi vốn thường sẽ là kế hoạch dài hạn.
+ Để có thu hồi vốn nhanh, các chủ đầu tư thường đi theo lối cho thuê giá cao trong những năm đầu tiên, khi cơ sở vật chất – hạ tầng còn mới. Những năm sau sẽ hạ giá do có xuất hiện chi phí hao mòn.
+ Hình thức xây nhà cao cấp sẽ được lựa chọn chính.
+ Mỗi năm, người đầu tư sẽ thu về 5 – 6%, tùy vào giá đất và giá thi công của từng địa điểm.
Mô hình thuê – cho thuê
+ Nguồn cung nhà phải có tiềm năng sinh lời cao, điều kiện khi thuê phù hợp với chi phí đầu tư.
+ Định hướng phân khúc khách hàng để lựa chọn thiết kế và cải tạo căn hộ đúng cách.
+ Lưu ý rằng, có thể sẽ phải đầu tư thêm nội thất. Vậy nên khi lên dự toán tu sửa cần tính toán rõ mục này để tránh tiêu xài quá mức cho phép.
Bước 3: Tận dụng sức mạnh đòn bẩy tài chính
Để thành công trong thương vụ này thì không bao giờ sử dụng hết 100% tiền của bản thân cho việc kinh doanh nhà cho thuê. Chưa hết, nhiều người ứng dụng phương thức đòn bẩy tài chính từ vay vốn ngân hàng. Điều này có thể áp dụng cho trường hợp của anh K – khách hàng ở trên của chúng tôi, với vốn khởi điểm anh đang có là khoảng 800 triệu. Nhưng đi kèm với đó là những rủi ro đến từ những khoản vay mà anh chị cần để ý như mối quan hệ giữa dòng tiền âm và dòng tiền dương. Hãy tính toán lượng tiền phát sinh từ dòng tiền âm để có thể tính toán tiền thuê nhà hay huy động vốn đúng cách.
5. Kinh nghiệm xây nhà cho thuê để đời
Tìm mảnh đất xây nhà cho thuê có tiềm năng lớn
Một mảnh đất để xây nhà cho thuê có vị trí thuận lợi như gần trung tâm, thuận tiện đi lại, gần chợ, đường lớn, bệnh viện,… Thì giá trị ngôi nhà cũng cao lên do mức sống ở những khu này cao. Nhà đầu tư cần chú ý đến khả năng tăng giá hay sinh lời nếu trong tương lai bạn có nhu cầu chuyển đổi hình thức kinh doanh.
Lựa chọn phong cách kiến trúc phù hợp cho xây nhà cho thuê
Một yếu tố khác giúp ngôi nhà “đắt khách” đó chính là thẩm mỹ và công năng của ngôi nhà. Ngôi nhà đáp ứng đầy đủ công năng, rộng rãi và có thẩm mỹ cao đương nhiên sẽ đi kèm với mức giá thuê cao hơn.
Ngày nay phong cách kiến trúc hiện đại, kết hợp đồ nội thất thông minh rất được yêu thích. Với khả năng tiết kiệm không gian, khách hàng sẽ cảm nhận được cuộc sống đa năng, ngập tràn tiện ích trong một diện tích không quá lớn.
Chia thành các giai đoạn đầu tư nhỏ lẻ
Để giảm thiểu rủi ro, bạn nên đầu tư nhỏ lẻ vào thương vụ theo từng giai đoạn thay vì đổ 100% vốn ngay từ đầu. Chia nhỏ tài chính sẽ giúp bạn quen dần với công việc quản lý tài chính và chi tiêu đúng đắn hơn.
Thông thường, hãy dành ra 80% số vốn mình có cho việc thi công nhà cho thuê và 20% các vấn đề có thể phát sinh trong quá trình xây dựng.
Xin lời khuyên từ những người có kinh nghiệm xây nhà cho thuê
Khoản thời gian trước khi xây nhà cho thuê, bạn nên tìm đến những người có kinh nghiệm để xin lời khuyên. Từ đó có thể cân nhắc và rút ra kinh nghiệm bản thân; xây dựng được một bản chi tiêu chi tiết về chi phí thuê nhân công, giá nguyên vật liệu. Và những khoản chi phí phát sinh trong quá trình thi công.
Chọn lựa nhà thầu thi công xây nhà cho thuê uy tín
Hãy lựa chọn đơn vị thi công xây phòng trọ chuyên nghiệp vì họ có kinh nghiệm xây nhà chuyên nghiệp. Họ có thể cho bạn những lời khuyên hữu ích trong thi công và gợi ý những ý tưởng mới. Họ cũng sẽ có bảng giá thi công chi tiết, tư vấn thiết kế nhà chi tiết, giúp bạn tham khảo và dễ theo dõi hơn.
Nếu quý anh chị cần thêm sự tư vấn từ những chuyên gia giàu kinh nghiệm, đừng ngần ngại, hãy gọi ngay cho chúng tôi theo số điện thoại 09 38 89 67 67 (Call/ Zalo). Hoặc đơn giản hơn, bạn chỉ cần để lại thông tin tại form ngay dưới bài viết chia sẻ kinh nghiệm xây nhà cho thuê này, chúng tôi sẽ liên hệ với bạn ngay lập tức.
