Khoảng lùi xây dựng là một trong những quy định quan trọng nhằm đảm bảo tính thẩm mỹ đô thị, an toàn giao thông và quyền lợi chung của cộng đồng. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ khoảng lùi là gì và cách tính khoảng lùi theo quy định pháp luật hiện hành. Hãy cùng WEDO khám phá những thông tin chi tiết về vấn đề này để tránh sai sót trong quá trình xây dựng!
MỤC LỤC
Khoảng lùi xây dựng là gì?
Khoảng lùi xây dựng là khoảng cách từ công trình đến ranh giới lộ giới (chỉ giới đường đỏ), được quy định theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (Thông tư 01/2021/TT-BXD).
- Chỉ giới đường đỏ: Ranh giới xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân biệt phần đất xây dựng và phần dành cho giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hoặc không gian công cộng.
- Chỉ giới xây dựng: Đường ranh giới cho phép xây dựng công trình chính trong phạm vi thửa đất.
Quy định khoảng lùi nhằm đảm bảo mỹ quan đô thị, an toàn giao thông và không gian sinh hoạt chung. Tùy theo lộ giới và quy mô công trình, khoảng lùi có thể khác nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến mật độ xây dựng và quyền sử dụng đất của chủ đầu tư.
Quy định về khoảng lùi xây dựng
Nguyên tắc xác định khoảng lùi công trình
Khoảng lùi của công trình xây dựng tiếp giáp với đường giao thông được quy định theo đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Tuy nhiên, khoảng lùi tối thiểu phải tuân thủ các tiêu chuẩn chung nhằm đảm bảo mỹ quan đô thị, an toàn giao thông và sự đồng bộ trong không gian kiến trúc.
Khoảng lùi được xác định dựa trên hai yếu tố chính:
Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng
Chiều cao xây dựng công trình
Quy định khoảng lùi theo bề rộng đường và chiều cao công trình
Chiều cao công trình nhà ống 4 tầng đẹp được tính từ cao độ mặt đất theo quy hoạch đến điểm cao nhất của công trình, bao gồm mái tum hoặc mái dốc. Các thiết bị kỹ thuật như cột ăng-ten, thu sét, tấm năng lượng mặt trời, bể nước, ống khói không tính vào chiều cao công trình.
Ứng dụng quy định vào thực tế
Chủ đầu tư cần xem xét các yếu tố trên để đảm bảo tuân thủ quy định về khoảng lùi:
Trường hợp không yêu cầu khoảng lùi: Nếu hộ gia đình ông A xây nhà riêng lẻ cao dưới 19m, công trình có thể xây sát chỉ giới đường đỏ mà không cần lùi.
Trường hợp cần khoảng lùi: Nếu ông A xây nhà cao 20m trên tuyến đường rộng 18m, công trình phải lùi tối thiểu 3m so với chỉ giới đường đỏ.
Quy định đặc biệt đối với tổ hợp công trình
Đối với công trình có phần đế và phần tháp cao phía trên, khoảng lùi được áp dụng riêng biệt theo từng phần, đảm bảo phù hợp với chiều cao tương ứng.
Điều chỉnh khoảng lùi trong trường hợp đặc biệt
Trong một số khu vực quy hoạch đặc thù không thể đáp ứng khoảng lùi tối thiểu theo bảng quy định, khoảng lùi cụ thể sẽ được xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị. Tuy nhiên, các điều chỉnh này phải đảm bảo sự thống nhất về không gian trên toàn tuyến phố hoặc đoạn phố liên quan.
Việc tuân thủ quy định khoảng lùi không chỉ giúp tạo cảnh quan đô thị hài hòa mà còn đảm bảo an toàn và sự đồng bộ trong xây dựng, hạn chế tình trạng lấn chiếm không gian chung.
>>> Xem thêm: Tiêu chuẩn độ lún cho phép trong xây dựng nhà cửa
Mức xử phạt vi phạm khoảng lùi xây dựng
Mức phạt hành chính
Theo khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi xây dựng lấn chiếm chỉ giới xây dựng, vi phạm khoảng lùi tối thiểu, sẽ bị xử phạt hành chính từ 50 – 60 triệu đồng.
Biện pháp xử lý vi phạm
Ngoài phạt tiền, công trình hoặc phần công trình vi phạm bắt buộc phải tháo dỡ. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư không thể điều chỉnh giấy phép xây dựng để hợp thức hóa phần sai phạm (theo điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
Lưu ý quan trọng
Chủ đầu tư cần tuân thủ nghiêm ngặt quy định về khoảng lùi tối thiểu khi xây dựng, tránh trường hợp vừa chịu tổn thất tài chính, vừa phải phá dỡ công trình vi phạm.
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng có hiệu lực từ ngày 05/7/2021, những quy định về khoảng lùi tối thiểu theo bề rộng đường không thay đổi so với trước đó. Vì vậy, cần tham khảo kỹ quy định hiện hành để tránh vi phạm.
Việc tuân thủ quy định về khoảng lùi xây dựng không chỉ giúp công trình hợp pháp mà còn góp phần tạo nên không gian đô thị hài hòa, an toàn. Nếu bạn đang có kế hoạch xây dựng và cần tư vấn chi tiết về khoảng lùi, đừng ngần ngại liên hệ với WEDO để nhận hỗ trợ chuyên sâu ngay hôm nay!
