Thời gian qua nhiều khách hàng có gửi thư điện tử đến bộ phận tư vấn của Wedo với mong muốn chúng tôi tư vấn rõ hơn về quy trình xây nhà. Hiểu được mong muốn của nhiều khách hàng, bài viết này chúng tôi sẽ trình bày rõ hơn các bước, trình tự tiến hành thủ tục xây nhà. Hy vọng sẽ giúp đỡ được nhiều quý khách hàng đang còn vướng mắc.
Quy trình xây dựng nhà ở phải có sự chuẩn bị và phải được xây dựng theo quy chuẩn. Các bước chuẩn bị để có thể sở hữu một không gian sống khoa học, đẹp mắt là:
MỤC LỤC
Quy trình xây nhà – Xin giấy phép xây dựng
Theo quy định của Bộ xây dựng đã ban hành thì trước khi tiến hành thi công, phải chuẩn bị hồ sơ xin giấy cấp phép. Hồ sơ xin phép xây dựng cần chuẩn bị các giấy tờ liên quan theo đúng hướng dẫn. Thì công theo đúng diện tích được cấp phép nếu không bị dính quy hoạch.
Hồ sơ xin cấp phép bao gồm:
+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 15/2021;
+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Quyết định phê duyệt dự án; văn bản thông báo kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng và hồ sơ bản vẽ thiết kế cơ sở được đóng dấu xác nhận kèm theo (nếu có); báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng theo quy định tại khoản 4 Điều 41 Nghị định 15/2021; giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy và các tài liệu, bản vẽ được thẩm duyệt kèm theo theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy; văn bản kết quả thực hiện thủ tục về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường đối với trường hợp không thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng;
+ 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, gồm; bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình trên lô đất; bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình; bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng; các bản vẽ thể hiện giải pháp kết cấu chính của công trình; bản vẽ mặt bằng đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình, dự án.
Gia đình có thể thuê công ty thiết kế vẽ bản vẽ xin phép, rồi tự đi xin sẽ tiết kiệm chi phí hơn; hoặc có thể sử dụng dịch vụ xin cấp phép, có chi phí dao động từ 15 – 30 triệu tùy loại hình công trình.
Quy trình xây nhà – Hồ sơ thiết kế nhà
Muốn thi công phải có hồ sơ thiết kế. Muốn có một ngôi nhà đẹp, chuẩn về kết cấu, khoa học về công năng cần phải có bước chuẩn bị kỹ. Xây nhà là việc quan trọng, nếu không có thiết kế thì việc thi công sẽ không đảm bảo chất lượng và tuổi thọ về sau. Quy trình xây nhà ở không thể không có thiết kế nhà.
Hồ sơ thiết kế nhà là một quy trình bắt buộc, quan trọng trong quy trình xây dựng. Dù xây nhà ở, xây biệt thự hay các nhà cao tầng thì đều phải có hồ sơ thiết kế. Hồ sơ thiết kế nhà đầy đủ sẽ bao gồm:
Hồ sơ thiết kế kiến trúc
Hồ sơ kiến trúc thể hiện đầy đủ mặt bằng, mặt đứng và mặt cắt của ngôi nhà. Hồ sơ kiến trúc là bắt buộc, nó thể hiện:
+ Mặt bằng định vị vị trí xây dựng công trình
+ Mặt bằng bố trí vật dụng các tầng, mặt bằng mái
+ Mặt bằng các tầng với kích thước cụ thể
+ Mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng chi tiết, cấu tạo chi tiết
+ Mặt bằng hoàn thiện sàn, trần, các tầng
+ Chi tiết cấu tạo cửa, cầu thang, vệ sinh, trần
Nếu không có hồ sơ thiết kế nhà, rất khó để gia chủ có thể sở hữu một không gian sống khoa học, giàu tính thấm mỹ và an toàn về chất lượng tuổi thọ.
Hồ sơ thiết kế kết cấu
Nếu kiến trúc là bộ mặt của ngôi nhà thì kết cấu được ví như bộ xương sống, chịu trách nhiệm sự an toàn, gánh đỡ toàn bộ ngôi nhà. Nếu không có kết cấu, thì công trình sẽ không thể thi công đúng quy chuẩn kỹ thuật.
Hồ sơ bản vẽ kết cấu gồm kết cấu móng, kết cấu phần thân nhà và kết cấu mái; thể hiện rõ:
+ Mặt bằng định vị, bố trí cọc
+ Mặt bằng định vị lưới cột, chi tiết cột
+ Mặt bằng móng,dầm móng, móng bó nền
+ Chi tiết móng, dầm móng
+ Mặt bằng cấu kiện dầm sàn các tầng, mái
+ Chi tiết cấu kiện dầm, sàn các tầng, mái
+ Chi tiết kết cấu cầu thang
+ Mặt bằng lanh tô các tầng
Hồ sơ hệ thống kỹ thuật
Hệ thống kỹ thuật gồm có hệ thống cấp – thoát điện, nước, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống an ninh, … Hệ thống kỹ thuật thể hiện:
Hệ thống chi tiết kỹ thuật được thể hiện trong hồ sơ thiết kế thông qua các bản vẽ:
Phần điện
Sơ đồ nguyên lý hệ thống điện, truyền hình cáp, internet công trình.
+ Mặt bằng bố trí hệ thống điện, internet, điều hòa không khí, truyền hình cáp các tầng
+ Mặt bằng bố trí hệ thống chống sét, PCCC, âm thanh, camera quan sát (nếu có yêu cầu)
+ Chi tiết lắp đặt công tắc,ổ cắm điện, tủ điện âm tường, …
+ Sơ đồ nguyên lý hệ thống điện
+ Mặt bằng cấp nguồn điệncamera tại các tầng
+ Mặt bằng đèn, mặt bằng hoàn thiện công tắc các tầng
Phần nước
+ Sơ đồ hệ thống nước.
+ Mặt bằng bố trí cấp nước các tầng.
+ Mặt bằng thoát nước các tầng.
+ Chi tiết cấp thoát nước các phòng vệ sinh.
+ Chi tiết hầm tự hoại
+ Mặt bằng, mặt cắt hầm tự hoại
Hồ sơ thiết kế ngoại thất
Ngoại thất gồm các chi tiết, hạng mục như ban công, hàng rào, đen trang trí, sân vườn, tiểu cảnh đều cần phải có sự tính toán. Hồ sơ chi tiết sẽ chỉ rõ vị trí, màu sơn, chất liệu với từng hạng mục cụ thể khi thi công trong quy trình xây nhà.
Hồ sơ thiết kế nội thất
Là hồ sơ thiết kế về cách thức bố trí nội thất chi tiết kèm theo những phối cảnh cụ thể của công trình dự án, ngôi nhà bao gồm:
+ Bản vẽ phối cảnh 3D nội thất các phòng trong công trình
+ Thể hiện phương án bố trí, sắp xếp vật dụng hợp công năng
+ Ghi chú ký hiệu tường, vách trang trí
+ Ghi chú kích thước tổng quan vật dụng nội thất
+ Thể hiện mặt bằng trần, mặt cắt chi tiết trần.
+ Kích thước, chi tiết đèn thắp sáng, đèn hắt trần, đèn trang trí
+ Khai triển chi tiết tường, vách theo bản vẽ phối cảnh 3D
+ Thể hiện chi tiết vật liệu, hình dáng, màu sắc các tường vách
Không phải là hồ sơ thi công nội thất chi tiết nếu như gia chủ không sử dụng gói thiết kế trọn gói. Tuy nhiên phối cảnh không gian nội thất cơ bản cần được thiết kế khi hoàn thiện hồ sơ thiết kế nhà. Phối cảnh dựng mặt bằng nội thất sơ bộ với vị trí, số lượng, bố cục sắp xếp chứ không đi sâu về mặt vật liệu, kích thước cụ thể giống như hồ sơ thiết kế thi công nội thất chi tiết.
Hồ sơ dự toán thi công
Muốn thi công xây dựng cần phải có hồ sơ dự toán. Dự toán báo giá sẽ được bóc tách dựa trên hồ sơ thiết kế và hồ sơ kỹ thuật. Dự toán báo giá sẽ thể hiện khối lượng công việc cụ thể, chất lượng vật tư, giá nhân công, … để tính sơ bộ tổng chi phí thi công.
Quy trình xây nhà – Giai đoạn thi công
Sau khi hoàn thiện hồ sơ thiết kế với phối cảnh, hệ thống kỹ thuật, dự toán thi công sẽ chuyển sang giai đoạn thi công. Thi công là bước cuối cùng trong quy trình xây dựng nhà ở. Giai đoạn này là giai đoạn chiếm nhiều thời gian và tốn kém nhiều chi phí nhất. Thi công cần phải tuân thủ đầy đủ các quy định đảm bảo an toàn trong quá trình làm việc, không thi công sai thiết kế. Cần có giám sát thi công để giám sát chất lượng thi công.
Chuẩn bị thi công
+ Chuẩn bị mặt bằng
+ Định vị công trình
+ Chuẩn bị nhân công
+ Tập kết máy móc và vật tư
Giai đoạn thi công
+ Thi công phần móng
+ Lắp dựng ván khuôn cột, đổ bê tông cột
+ Xây tường bao che
+ Lắp dựng ván khuôn sàn, lắp dựng cốt thép dầm, sàn
+ Lắp đặt hệ thống đường ống kỹ thuật âm sàn
+ Đổ bê tông dầm sàn
+ Xây tường ngăn thi công cầu thang
+ Lắp đặt đường điện nước
+ Trát tường
+ Xử lý chống thấm
Hoàn thiện công trình
+ Sơn bả trần, tường, sơn cửa
+ Ốp, lát gạch
+ Lắt thiết bị điện nước, đèn chiếu sáng
+ Lắp đặt nội thất gỗ
+ Vệ sinh công trình
Quy trình xây nhà – Hồ sơ hoàn công
Sau khi thi công xong, cần phải tiến hành hồ sơ hoàn công. Hồ sơ hoàn công là tất cả những tài liệu, lý lịch hoặc nhật ký lưu được ghi lại trong quá trình xây dựng công trình bao gồm: Phê duyệt đầu tư, phê duyệt dự án, khảo sát xây dựng, thiết kế công trình, dự toán chi phí, thi công công trình và các quá trình khác nếu có. Hay nói cách khác, tất cả các hồ sơ và tài liệu liên quan đến quá trình xây dựng nên một công trình từ A – Z được gọi là hồ sơ hoàn công.
Sau khi hoàn tất quy trình xây nhà thì hoàn công là thủ tục cuối cùng hợp thức hóa công trình xây dựng về mặt pháp lý. Hoàn công bước vô cùng quan trọng:
+ Là cơ sở để thanh/quyết toán phục vụ công tác kiểm toán, thanh tra công trình.
+ Phục vụ công tác nghiệm thu các giai đoạn, hạng mục hoàn thành của công trình.
+ Giúp cơ quan quản lý trực tiếp công trình nắm được đầy đủ cấu tạo, thực trạng công trình nhằm khai thác hiệu quả và có các biện pháp tu sửa, cải tạo để duy trì tuổi thọ sử dụng công trình.
+ Là cơ sở để thiết kế phương án bảo vệ công trình.
+ Giúp các cơ quan, quản lý dễ dàng tìm lại nghiên cứu.
Theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD (30/10/2015) quy định về về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ thì giấy tờ hoàn công sẽ bao gồm 4 loại cơ bản sau:
+ Giấy phép xây dựng
+ Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng
+ Hồ sơ thiết kế, bản vẽ thi công xây dựng
+ Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng
Ngoài ra, căn cứ vào tình hình thực tế của từng loại công trình xây dựng mà sẽ có thêm các loại giấy tờ như:
Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng.
+ Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có thay đổi so với bản vẽ gốc).
+ Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định.
+ Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về an toàn phòng cháy chữa cháy, vận hành thang máy.
Với 1 quy trình xây nhà cụ thể từ khâu xin cấp phép, đến khâu thiết kế, thi công. Hy vọng sẽ giúp nhiều gia đình có sự chuẩn bị chu đáo cho công trình của gia đình.
