Xây nhà không chỉ là chuyện dựng nên một tổ ấm mà còn gắn liền với những khoản thuế cần tuân thủ. Một kế hoạch tài chính thông minh sẽ giúp bạn tránh sai sót, tiết kiệm chi phí và đảm bảo công trình hợp pháp. Bài viết này của WEDO sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính thuế xây dựng nhà ở, đồng thời cập nhật đầy đủ các loại thuế bắt buộc để bạn chủ động hơn trong mọi quyết định.
MỤC LỤC
Thuế xây dựng nhà ở là gì?
Thuế xây dựng nhà ở là nghĩa vụ tài chính mà cá nhân hoặc tổ chức phải thực hiện khi tiến hành xây dựng công trình nhà ở. Khoản thuế này áp dụng nhằm đảm bảo sự tuân thủ quy định pháp luật và đóng góp vào ngân sách nhà nước.
Tùy vào hình thức xây dựng, đối tượng chịu thuế có thể khác nhau. Nếu công trình do nhà thầu thi công trọn gói, thuế sẽ do nhà thầu kê khai và nộp. Ngược lại, nếu chủ nhà tự mua vật liệu và thuê nhân công riêng lẻ, chủ đầu tư sẽ phải trực tiếp thực hiện nghĩa vụ thuế. Các khoản thuế cần đóng có thể bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), tùy theo quy mô và phương thức triển khai công trình.
Ai phải kê khai và nộp thuế xây dựng nhà ở?
Việc xác định đúng đối tượng kê khai, nộp thuế xây dựng nhà ở giúp chủ sở hữu tuân thủ quy định pháp luật, tránh vi phạm nghĩa vụ thuế. Theo Công văn 3700/TCT/DNK, các cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động xây dựng phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo Luật Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN).
Cụ thể, tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng nhà ở thuộc nhóm đối tượng phải đăng ký, kê khai thuế với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi công trình được thi công. Điều này áp dụng cho cả nhà thầu xây dựng chuyên nghiệp lẫn các cá nhân nhận thầu công trình riêng lẻ.
Bên nhận thầu xây dựng – bao gồm công ty xây dựng, tổ đội thợ hoặc cá nhân có hoạt động thi công – là người chịu trách nhiệm kê khai, nộp thuế. Các khoản thuế phải đóng gồm:
- Lệ phí môn bài (nếu có đăng ký kinh doanh).
- Thuế GTGT đối với giá trị dịch vụ xây dựng cung cấp.
- Thuế TNDN áp dụng cho doanh nghiệp hoặc thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với hộ kinh doanh cá thể.
Cách tính thuế xây dựng nhà ở
Mức thuế áp dụng khi xây dựng nhà ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm loại công trình, hình thức xây dựng, và hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Việc hiểu rõ cách tính thuế xây dựng nhà ở giúp chủ nhà dự trù chi phí hợp lý, tránh các sai sót trong quá trình kê khai thuế.
Thuế giá trị gia tăng (VAT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Hai loại thuế quan trọng cần xem xét trong chi phí xây dựng là thuế giá trị gia tăng (VAT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Những khoản thuế này ảnh hưởng đáng kể đến tổng mức đầu tư, đặc biệt khi chủ nhà thuê thợ xây dựng hoặc ký hợp đồng với đơn vị thi công.
1. Thuế giá trị gia tăng (VAT)
Thuế VAT được tính trên giá trị hàng hóa và dịch vụ liên quan đến công trình xây dựng. Chủ đầu tư phải nộp thuế này nếu thuê nhà thầu xây dựng hoặc mua vật liệu trực tiếp từ các nhà cung cấp.
2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Thuế TNCN áp dụng đối với cá nhân hoặc hộ kinh doanh cá thể nhận thầu xây dựng. Nếu chủ nhà thuê thợ xây dựng theo dạng khoán công, thì các cá nhân này phải chịu thuế TNCN trên khoản thu nhập nhận được.
Cách tính thuế VAT và TNCN
Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC, công thức tính thuế VAT và TNCN như sau:
- Thuế VAT phải nộp = Doanh thu tính thuế x Tỷ lệ thuế VAT
- Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế x Tỷ lệ thuế TNCN
Cụ thể, tỷ lệ thuế áp dụng trong xây dựng nhà ở:
- Xây dựng không bao thầu vật liệu: Thuế VAT 5%, thuế TNCN 2%.
- Xây dựng có bao thầu vật liệu: Thuế VAT 3%, thuế TNCN 1,5%.
Doanh thu tính thuế được xác định trên tổng số tiền từ hoạt động xây dựng, bao gồm chi phí nhân công, tiền bán vật tư và dịch vụ cung ứng.
Thuế môn bài khi xây dựng nhà ở
Thuế môn bài là khoản thuế phải nộp hàng năm đối với cá nhân hoặc tổ chức kinh doanh. Nếu cá nhân hoặc hộ kinh doanh nhận thầu xây dựng nhà ở, họ phải kê khai và nộp thuế môn bài theo quy định.
Mức thuế môn bài được quy định tại Nghị định 139/2016/NĐ-CP và sửa đổi bởi Nghị định 22/2020/NĐ-CP, cụ thể như sau:
- Doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm: Miễn thuế môn bài.
- Doanh thu từ 100 – 300 triệu đồng/năm: Nộp 300.000 đồng/năm.
- Doanh thu từ 300 – 500 triệu đồng/năm: Nộp 500.000 đồng/năm.
- Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: Nộp 1.000.000 đồng/năm.
03 loại thuế, phí phải nộp khi xây dựng nhà ở
Khi tiến hành xây dựng nhà ở, chủ đầu tư cần tuân thủ các nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật. Trong đó, ba loại thuế và phí quan trọng bao gồm thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN), lệ phí cấp giấy phép xây dựng và lệ phí trước bạ. Hiểu rõ cách tính thuế xây dựng nhà ở giúp chủ nhà tránh các sai sót pháp lý và tối ưu hóa chi phí.
Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân trong xây dựng nhà ở
Trường hợp thuê nhà thầu xây dựng
Nếu cá nhân, hộ gia đình thuê nhà thầu thi công, tổ chức hoặc cá nhân nhận thầu có trách nhiệm đăng ký, kê khai và nộp thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp tại cơ quan thuế địa phương (Công văn 3700/TCT/DNK năm 2004).
Theo điểm c, khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cách tính thuế cụ thể như sau:
- Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT × Tỷ lệ thuế GTGT
- Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN × Tỷ lệ thuế TNCN
Doanh thu tính thuế bao gồm tổng giá trị hợp đồng xây dựng, tiền công, tiền cung ứng dịch vụ liên quan đến quá trình thi công.
Tỷ lệ thuế áp dụng:
- Hợp đồng không bao gồm nguyên vật liệu: Thuế GTGT 5%, thuế TNCN 2%
- Hợp đồng có bao gồm nguyên vật liệu: Thuế GTGT 3%, thuế TNCN 1,5%
Trường hợp tự xây dựng
Theo Công văn 3381/TCT-CS năm 2008, Công văn 2010/TCT-CS năm 2017 và Công văn 3077/TCT-CS năm 2018, hộ gia đình tự tổ chức thi công nhà ở không phải nộp thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế TNCN.
Lệ phí cấp giấy phép xây dựng
Lệ phí này áp dụng đối với các công trình nhà ở riêng lẻ cần xin giấy phép xây dựng. Theo khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức thu lệ phí do Hội đồng nhân dân từng tỉnh, thành phố quy định.
Mức phí phổ biến dao động từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng/lần cấp tùy theo địa phương. Chủ đầu tư cần tham khảo thông tin từ UBND cấp tỉnh để biết chính xác mức lệ phí tại khu vực của mình.
Lệ phí trước bạ nhà ở
Lệ phí trước bạ được áp dụng khi cá nhân, hộ gia đình đăng ký quyền sở hữu nhà ở, tức là khi ghi thông tin nhà ở vào sổ đỏ hoặc sổ hồng.
Theo Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP, cách tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% × (Diện tích × Giá 1m² × Tỷ lệ % chất lượng còn lại)
Trong đó:
- Diện tích nhà chịu lệ phí: Tổng diện tích sàn, bao gồm công trình phụ
- Giá 1m² nhà: Giá xây dựng mới tại địa phương, do UBND tỉnh công bố
- Tỷ lệ % chất lượng còn lại: Phụ thuộc vào tuổi thọ của công trình
Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà ở hiện nay là 0,5% trên giá trị tính thuế.
Quy trình và thủ tục nộp thuế xây dựng nhà ở
Việc thực hiện nghĩa vụ thuế khi xây dựng nhà ở không chỉ giúp chủ nhà tuân thủ quy định pháp luật mà còn tránh những rắc rối pháp lý về sau. Hiểu rõ quy trình nộp thuế sẽ giúp quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cá nhân và gia đình.
Chuẩn bị hồ sơ khai thuế xây dựng nhà ở
Để kê khai thuế, chủ nhà ống 2 tầng 3 phòng ngủ cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ theo quy định của cơ quan thuế, bao gồm:
- Tờ khai thuế theo mẫu số 01/CNKD do cơ quan thuế ban hành.
- Giấy phép xây dựng do cơ quan chức năng cấp.
- Hợp đồng xây dựng (nếu có) giữa chủ nhà và nhà thầu thi công.
- Các chứng từ liên quan đến chi phí xây dựng nhằm xác định số thuế phải nộp.
Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ sẽ giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian và tránh những vướng mắc trong quá trình kê khai thuế.
Các phương thức nộp thuế xây dựng nhà ở
Hiện nay, có ba phương thức nộp thuế phổ biến, giúp người dân dễ dàng thực hiện nghĩa vụ tài chính:
1. Nộp thuế trực tiếp tại cơ quan thuế
Chủ nhà có thể đến trực tiếp chi cục thuế địa phương để nộp thuế. Tuy nhiên, phương thức này có thể mất thời gian do phải xếp hàng và hoàn tất các thủ tục hành chính.
2. Nộp thuế qua ngân hàng
Người nộp thuế có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính qua hệ thống ngân hàng bằng các cách sau:
- Giao dịch trực tiếp tại quầy ngân hàng.
- Chuyển khoản qua cây ATM.
- Thanh toán qua dịch vụ Internet Banking.
Phương thức này giúp tiết kiệm thời gian, công sức di chuyển và hạn chế các sai sót trong kê khai thuế.
3. Nộp thuế trực tuyến qua Internet
Dịch vụ nộp thuế điện tử ngày càng trở nên phổ biến, giúp người dân hoàn thành nghĩa vụ thuế nhanh chóng và bảo mật cao. Chủ nhà có thể truy cập website chính thức của Tổng cục Thuế, sử dụng thẻ ATM hoặc thẻ tín dụng Visa/Mastercard để thực hiện thanh toán.
Thời hạn nộp thuế xây dựng nhà ở
Thời gian nộp thuế phụ thuộc vào từng loại thuế và quy mô công trình. Cụ thể:
- Thuế giá trị gia tăng (GTGT): Phải nộp một lần trước khi nhận bàn giao công trình.
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Thanh toán trong vòng 30 ngày kể từ ngày bàn giao công trình.
Lưu ý quan trọng: Nếu hợp đồng xây dựng không bao gồm chi phí nguyên vật liệu, chủ nhà phải nộp thuế trong 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Việc chậm trễ có thể dẫn đến các khoản phạt phát sinh theo quy định của pháp luật.
>>> Xem thêm: Cập nhật quy định xây dựng nhà ở đô thị mới nhất 2025
Những trường hợp được miễn thuế khi xây dựng nhà ở
Theo quy định tại Điều 6 Thông tư 40/2021/TT-BTC, không phải mọi công trình xây dựng nhà ở đều phải nộp thuế. Dưới đây là các trường hợp cụ thể được miễn thuế khi xây dựng nhà ở.
Đối tượng thuộc diện miễn thuế
Những cá nhân hoặc hộ gia đình tự thực hiện xây dựng nhà mà không thuê nhân công bên ngoài sẽ không phải nộp thuế xây dựng. Đây là quy định nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân khi tự xây nhà để ở.
Điều kiện để được miễn thuế xây dựng nhà ở
Để được áp dụng chính sách miễn thuế, người xây dựng cần đảm bảo các điều kiện sau:
- Tự tổ chức thi công, không ký hợp đồng với đơn vị xây dựng chuyên nghiệp.
- Có giấy phép xây dựng hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Không phát sinh thu nhập chịu thuế từ hoạt động xây dựng (tức là không có hoạt động kinh doanh từ công trình này).
Thủ tục đề nghị miễn thuế
Nếu thuộc đối tượng được miễn thuế nhưng cần xác nhận miễn thuế với cơ quan thuế, chủ nhà cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế theo mẫu số 01/CNKD.
- Bản sao giấy phép xây dựng.
- Giấy cam kết tự xây dựng không thuê nhân công có xác nhận của chính quyền địa phương.
Việc miễn thuế xây dựng nhà ở giúp giảm bớt áp lực tài chính, khuyến khích người dân đầu tư vào nhà ở một cách hợp pháp và minh bạch.
Hiểu rõ cách tính thuế xây dựng nhà ở và các loại thuế phải đóng không chỉ giúp bạn tránh vi phạm mà còn tối ưu ngân sách một cách hiệu quả. Hãy chủ động nắm bắt thông tin để công trình của bạn diễn ra thuận lợi, không phát sinh rủi ro tài chính! Theo dõi ngay để cập nhật thêm nhiều kiến thức hữu ích về xây dựng và thuế!
