Khi ngôi nhà xuống cấp, việc sửa chữa không chỉ đảm bảo an toàn mà còn nâng cao chất lượng sống. Tuy nhiên, sửa chữa nhà xuống cấp có phải xin cấp giấy phép xây dựng không? Theo quy định hiện hành, một số hạng mục bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng, trong khi những công việc cải tạo nhỏ có thể được miễn trừ. Việc hiểu rõ các yêu cầu pháp lý sẽ giúp chủ nhà tránh rủi ro, tiết kiệm thời gian và chi phí không cần thiết.
MỤC LỤC
- 1 Phân loại các trường hợp sửa chữa nhà ở
- 2 Sửa chữa nhà xuống cấp có phải xin cấp giấy phép xây dựng?
- 3 Những trường hợp sửa chữa nhà không cần xin giấy phép xây dựng
- 4 Thủ tục xin cấp phép sửa chữa nhà ở cần những giấy tờ gì?
- 5 Quy trình xin cấp phép sửa chữa nhà xuống cấp
- 6 Dự trù chi phí xin giấy phép sửa chữa nhà xuống cấp
- 7 Mức phạt đối với trường hợp sửa chữa nhà xuống cấp không có giấy phép
Phân loại các trường hợp sửa chữa nhà ở
Sửa chữa nhà có ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực
Khi sửa chữa nhà xuống cấp, nếu công trình có sự thay đổi kết cấu chịu lực, chủ nhà ống 4 tầng đẹp bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng. Những hạng mục sửa chữa thuộc diện này bao gồm:
- Đúc thêm cầu thang, phá bỏ cầu thang cũ để xây mới.
- Bổ sung cột chịu lực, gia cố hoặc đúc thêm sàn.
- Nâng tầng, cơi nới không gian bằng việc mở rộng ô văng, sê nô, máng xối bê tông cốt thép.
- Xử lý móng nhà bị lún, nghiêng nhằm đảm bảo an toàn kết cấu.
Những hạng mục này tác động trực tiếp đến khả năng chịu lực của ngôi nhà, do đó, việc xin cấp phép là bắt buộc để đảm bảo an toàn xây dựng và tránh vi phạm quy định pháp luật.
Sửa chữa nhà không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực
Ngược lại, nếu các hạng mục sửa chữa không làm thay đổi kết cấu chịu lực, gia chủ không cần xin giấy phép xây dựng. Các công việc này thường mang tính chất cải tạo, nâng cấp, gồm:
- Xây ngăn phòng, cải tạo hộp gen, nâng nền nhà.
- Cải tạo nhà vệ sinh, thay mới gạch lát nền, lăn sơn nước.
- Thay hệ thống điện, nước, sửa chữa chiếu sáng, lắp đặt trần thạch cao.
- Lắp vách kính, thay mái tôn, thay ngói hoặc lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời.
- Trang trí nội thất, dán giấy dán tường, cải tạo ngoại thất mà không tác động đến kết cấu chịu lực.
Dù không cần xin phép, nhưng gia chủ vẫn nên tuân thủ các quy định về an toàn xây dựng, tránh ảnh hưởng đến kết cấu chung của ngôi nhà và môi trường xung quanh.
Sửa chữa nhà xuống cấp có phải xin cấp giấy phép xây dựng?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14), các công trình xây dựng đều phải có giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp, trừ một số trường hợp được miễn.
Cụ thể, điểm d khoản 2 Điều này nêu rõ hai trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở không cần xin giấy phép xây dựng:
- Thứ nhất, nếu việc sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình và vẫn đảm bảo tuân thủ quy hoạch được phê duyệt, các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường, thì không cần xin giấy phép.
- Thứ hai, khi sửa chữa, cải tạo có thay đổi kiến trúc mặt ngoài nhưng công trình không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, thì cũng thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng.
Như vậy, nếu công trình sửa chữa không thuộc hai trường hợp trên, chủ nhà bắt buộc phải xin phép cơ quan có thẩm quyền trước khi tiến hành để tránh vi phạm pháp luật và bị xử phạt hành chính.
Những trường hợp sửa chữa nhà không cần xin giấy phép xây dựng
Khi thực hiện sửa chữa nhà xuống cấp, nhiều gia chủ băn khoăn liệu có cần xin giấy phép xây dựng hay không. Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), không phải mọi trường hợp sửa chữa nhà ở đều bắt buộc phải có giấy phép. Dưới đây là những trường hợp cụ thể mà chủ nhà có thể tiến hành cải tạo, sửa chữa mà không cần thực hiện thủ tục xin phép.
Sửa chữa bên trong nhà không làm thay đổi kết cấu
Nếu công việc sửa chữa chỉ diễn ra bên trong căn nhà, không tác động đến hệ thống kết cấu chịu lực như móng, cột, tường chịu lực, dầm hay sàn thì không cần xin phép. Các hạng mục thường gặp trong nhóm này bao gồm:
- Sơn lại tường, thay gạch lát sàn, trần nhà.
- Sửa chữa, thay mới hệ thống điện, nước, điều hòa không khí.
- Cải tạo nội thất, nâng cấp công năng sử dụng nhưng không làm thay đổi kết cấu chung của ngôi nhà.
Sửa chữa mặt ngoài nhà không tiếp giáp đường đô thị
Nếu việc cải tạo chỉ liên quan đến mặt tiền hoặc ngoại thất nhưng không ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị hay không thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc đặc biệt, thì không cần xin phép. Chẳng hạn:
- Sơn lại mặt tiền nhà.
- Thay cửa sổ, cửa chính mà không thay đổi kích thước.
- Cải tạo ban công, mái hiên nhưng không ảnh hưởng đến kết cấu chung của công trình.
Không làm thay đổi công năng sử dụng của ngôi nhà
Luật Xây dựng quy định rõ ràng rằng các công trình sửa chữa không làm thay đổi mục đích sử dụng ban đầu thì không cần xin phép. Ví dụ:
- Biến một căn phòng ngủ thành phòng làm việc hoặc phòng giải trí mà không tác động đến kết cấu.
- Thay đổi bố trí không gian trong nhà mà không ảnh hưởng đến các yếu tố kỹ thuật như hệ thống thoát nước, điện, phòng cháy chữa cháy.
Công trình không ảnh hưởng đến an toàn phòng cháy, nổ và môi trường
Nếu việc sửa chữa không ảnh hưởng đến hệ thống phòng cháy chữa cháy, không làm phát sinh các yếu tố nguy hiểm như khí thải độc hại, tiếng ồn lớn hay ảnh hưởng đến môi trường xung quanh, thì không cần xin phép. Điều này áp dụng đối với các công trình:
- Thay đổi hệ thống chiếu sáng, quạt thông gió.
- Lắp đặt thêm cửa thoát hiểm hoặc cải tạo lối đi nhưng không thay đổi thiết kế gốc của công trình.
Thủ tục xin cấp phép sửa chữa nhà ở cần những giấy tờ gì?
Theo quy định tại Điều 47 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, để được cấp phép sửa chữa, cải tạo nhà ở, chủ công trình cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp phép: Sử dụng theo Mẫu số 01 Phụ lục II của Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng nhà ở: Có thể là sổ đỏ, hợp đồng mua bán, hoặc giấy tờ hợp pháp khác.
- Bản vẽ hiện trạng công trình: Gồm bản vẽ chi tiết bộ phận nhà cần sửa chữa, kèm theo ảnh chụp thực tế.
- Hồ sơ thiết kế cải tạo: Được lập theo quy định tương ứng với từng loại công trình.
- Văn bản chấp thuận của cơ quan chức năng: Nếu công trình thuộc diện di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng, cần có sự phê duyệt về quy mô và sự cần thiết của việc cải tạo.
Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giúp quá trình xin cấp phép diễn ra thuận lợi, tránh sai sót hoặc kéo dài thời gian xử lý.
Quy trình xin cấp phép sửa chữa nhà xuống cấp
Chuẩn bị và nộp hồ sơ xin phép sửa chữa nhà
Chủ đầu tư cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ theo quy định, bao gồm các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu, bản vẽ thiết kế, đơn đề nghị cấp phép sửa chữa và các tài liệu khác theo yêu cầu của cơ quan chức năng.
Hồ sơ này sẽ được nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến UBND cấp huyện nơi có căn nhà dự kiến sửa chữa. Việc nộp hồ sơ đúng nơi quy định giúp quá trình xét duyệt diễn ra thuận lợi và nhanh chóng hơn.
Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ sửa chữa nhà xuống cấp
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ tại UBND cấp huyện sẽ tiến hành kiểm tra tính hợp lệ của các tài liệu. Nếu hồ sơ đã đầy đủ và đúng quy định, chủ đầu tư sẽ nhận được giấy biên nhận.
Trong trường hợp hồ sơ chưa hoàn chỉnh hoặc có sai sót, cơ quan tiếp nhận sẽ hướng dẫn cụ thể để chủ đầu tư bổ sung, chỉnh sửa trước khi được tiếp tục xét duyệt.
Thẩm định hồ sơ và khảo sát thực địa
Cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực tế hiện trạng công trình trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Nếu phát hiện thiếu sót về tài liệu hoặc thông tin, chủ đầu tư sẽ nhận được thông báo yêu cầu bổ sung.
Đồng thời, cơ quan chức năng sẽ đối chiếu hồ sơ với các quy định pháp luật hiện hành, đồng thời tham vấn ý kiến của các đơn vị quản lý liên quan. Thời gian lấy ý kiến và xử lý đối với công trình và nhà ở riêng lẻ là 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.
Cấp hoặc từ chối giấy phép sửa chữa nhà xuống cấp
Sau khi hoàn tất quá trình thẩm định, cơ quan có thẩm quyền sẽ đưa ra quyết định cấp phép hoặc từ chối cấp phép sửa chữa nhà. Thời gian xử lý không quá 30 ngày đối với công trình lớn và 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.
Trong trường hợp cần thêm thời gian để xem xét, cơ quan chức năng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do chậm trễ, nhưng không được kéo dài quá 10 ngày kể từ thời hạn quy định. Nếu hồ sơ bị từ chối, chủ đầu tư sẽ nhận được văn bản giải thích cụ thể, đồng thời có thể thực hiện điều chỉnh và nộp lại theo hướng dẫn.
Dự trù chi phí xin giấy phép sửa chữa nhà xuống cấp
Chi phí xin giấy phép sửa chữa nhà là khoản tiền mà chủ nhà cần chi trả để hợp pháp hóa việc cải tạo, bao gồm lệ phí cấp phép xây dựng (bắt buộc) và chi phí lập bản vẽ thiết kế nếu cần. Cụ thể như sau:
Lệ phí cấp giấy phép xây dựng sửa chữa nhà xuống cấp
Mức lệ phí này do Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quy định, nên mỗi địa phương có mức phí khác nhau. Thông thường, chi phí này không quá cao, dao động từ vài trăm nghìn đến hơn một triệu đồng tùy theo quy mô sửa chữa.
Chi phí lập bản vẽ thiết kế cải tạo
Nếu chủ nhà không tự lập bản vẽ, họ cần thuê đơn vị thiết kế chuyên nghiệp. Chi phí này không cố định mà do thỏa thuận giữa hai bên, phụ thuộc vào độ phức tạp của hạng mục sửa chữa. Những cải tạo nhỏ như thay mái, sửa cầu thang có thể chỉ tốn vài triệu đồng, nhưng nếu thay đổi kết cấu lớn, chi phí có thể cao hơn.
>>> Xem thêm: [Q&A] Giải đáp thắc mắc liên quan đến sửa nhà cần làm những gì
Ngoài hai khoản trên, chủ đầu tư có thể phát sinh chi phí khác như phí tư vấn hoặc dịch vụ làm hồ sơ nếu không tự thực hiện. Do đó, cần tìm hiểu kỹ quy định tại địa phương để dự trù ngân sách hợp lý.
Mức phạt đối với trường hợp sửa chữa nhà xuống cấp không có giấy phép
Theo quy định pháp luật hiện hành, hầu hết các hoạt động sửa chữa, cải tạo nhà ở đều cần phải xin giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp đặc biệt được miễn. Việc tự ý sửa chữa mà không có giấy phép có thể dẫn đến các chế tài xử phạt nghiêm khắc theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Khoản 7 Điều 16 của nghị định này quy định mức xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm như sau:
- Nhà ở riêng lẻ: Phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng.
- Nhà ở riêng lẻ nằm trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng đặc biệt: Phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng.
- Công trình có yêu cầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 120 – 140 triệu đồng.
Lưu ý, mức xử phạt trên áp dụng đối với tổ chức. Nếu cá nhân vi phạm, mức phạt sẽ giảm còn một nửa so với tổ chức.
Ngoài việc bị phạt tiền, nếu công trình đã hoàn thành mà vi phạm quy định về xây dựng, chủ đầu tư có thể phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả. Cụ thể, theo điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, công trình hoặc phần công trình sai phạm có thể bị buộc tháo dỡ để khôi phục lại hiện trạng ban đầu.
Như vậy, bài viết đã giúp bạn giải đáp sửa chữa nhà xuống cấp có phải xin cấp giấy phép xây dựng không. Nắm vững quy định về cấp phép sửa chữa nhà không chỉ giúp bạn tránh các rắc rối pháp lý mà còn đảm bảo công trình được triển khai suôn sẻ. Nếu bạn đang có kế hoạch cải tạo, hãy tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn pháp lý để thực hiện đúng quy trình. Đừng để những thiếu sót giấy tờ làm gián đoạn tiến độ nâng cấp không gian sống của bạn!
