Nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng? Quy định mới nhất 2025

Nhà dưới 40m2 là một trong những lựa chọn phổ biến cho những gia đình có diện tích đất hạn chế, nhưng việc xây dựng các công trình này cũng phải tuân thủ các quy định pháp lý về số tầng, chiều cao. Vậy nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng? Chiều cao tối đa của nhà 40m2 là bao nhiêu? Cùng WEDO khám phá các quy định mới nhất về xây dựng nhà dưới 40m2 trong năm 2025 qua bài viết dưới đây.

Nhà ở được xây mấy tầng khi có giấy phép xây dựng có thời hạn?

Giấy phép xây dựng có thời hạn là văn bản pháp lý cho phép thi công xây dựng công trình hoặc nhà ở riêng lẻ trong một khoảng thời gian nhất định, nhằm phù hợp với kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. Đối với nhà ở riêng lẻ, giấy phép này đặc biệt áp dụng trong những trường hợp quy hoạch chưa được triển khai, giúp người dân có thể sử dụng tạm thời đất và công trình một cách hợp pháp.

Theo quy định tại Điều 79 Luật Xây dựng 2014, hộ gia đình có quyền tự thiết kế nhà ở riêng lẻ nếu đáp ứng các yêu cầu sau:

• Tổng diện tích sàn dưới 250m².
• Công trình không vượt quá 3 tầng.
• Chiều cao công trình không quá 12 mét.
• Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng? Hộ gia đình cũng phải chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế, tác động đến môi trường và sự an toàn của các công trình xung quanh. Như vậy, theo giấy phép xây dựng có thời hạn, nhà ở riêng lẻ chỉ được xây tối đa 3 tầng hoặc có chiều cao từ 12m trở xuống, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật và quy hoạch hiện hành.

Nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng? Quy định về số tầng trong cấp phép xây dựng

Quy định cấp phép xây dựng cho phép tối đa 4 tầng, hoặc 5 tầng nếu xây ở trung tâm thành phố, quận, huyện, hoặc trên lô đất lớn. Tuy nhiên, số tầng còn phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí (nông thôn hay thành thị), loại nhà (mặt đường hay trong hẻm), và kiểu xây dựng (khu đô thị hay nhà riêng lẻ).

Nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng? Quy định số tầng được phép xây nhà trong hẻm nhỏ hơn 3,5m

Nếu vị trí xây dựng nằm trong hẻm có bề rộng dưới 3,5m, số tầng tối đa được phép xây dựng là 3 tầng, với điều kiện tổng chiều cao ngôi nhà không vượt quá 13,6m. Riêng tầng trệt, chiều cao tối đa được quy định không được vượt quá 3,8m.

Quy định này nhằm đảm bảo sự hài hòa với không gian hẻm nhỏ, đồng thời tránh gây ảnh hưởng đến an toàn, giao thông và sự thông thoáng của khu vực. Khi thiết kế nhà trong hẻm nhỏ, việc tuân thủ nghiêm ngặt các giới hạn về chiều cao và số tầng là điều bắt buộc để đảm bảo phù hợp với quy hoạch đô thị và bảo vệ lợi ích chung.

Nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng? Số tầng được phép xây dựng trong lộ giới 3,5m – dưới 7m

Đối với những con đường có lộ giới từ 3,5m đến dưới 7m, quy định chung cho phép xây dựng nhà cao tối đa 3 tầng, trừ khi có các yếu tố đặc biệt hỗ trợ tăng thêm tầng cao.

Trong trường hợp công trình có khoảng lùi và nằm tại khu vực trung tâm thành phố hoặc trung tâm quận/huyện, số tầng tối đa có thể xây dựng được nâng lên 4 tầng, tùy thuộc vào quy hoạch cụ thể và các yêu cầu bổ sung của cơ quan quản lý xây dựng.

Nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng? Quy định về số tầng được phép xây dựng trong khu vực có lộ giới từ 7m đến 12m

Nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng? Khi xây dựng nhà ở trong khu vực có lộ giới từ 7m đến 12m, quy định về số tầng xây dựng có sự thay đổi tùy thuộc vào vị trí và diện tích đất.

• Nếu không có yếu tố đặc biệt, bạn có thể xây dựng tối đa 4 tầng.
• Nếu công trình nằm trong trung tâm quận, huyện hoặc trung tâm thành phố, hoặc trên những lô đất có diện tích lớn, bạn sẽ được phép xây dựng lên đến 5 tầng.
• Đặc biệt, trong trường hợp nhà ở được xây dựng tại khu vực trung tâm thành phố, trung tâm quận huyện, hoặc trên lô đất có diện tích lớn hơn, bạn có thể xây tối đa 6 tầng.

Những yếu tố như vị trí địa lý và diện tích đất có ảnh hưởng lớn đến số tầng được cấp phép xây dựng, giúp đảm bảo sự phù hợp với quy hoạch và hạ tầng khu vực.

Nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng? Quy định về số tầng xây dựng tại khu vực có lộ giới từ 12m đến 20m

Khi xây dựng nhà ở trên các tuyến đường có lộ giới từ 12m đến 20m, số tầng được cấp phép phụ thuộc vào các yếu tố cụ thể như sau:

• Nếu không có các yếu tố tăng chiều cao, bạn chỉ được phép xây dựng nhà tối đa 4 tầng.
• Nếu vị trí xây dựng nằm trong khu vực trung tâm thành phố, trung tâm quận/huyện hoặc trên lô đất rộng, bạn có thể xây dựng tối đa 5 tầng.
• Nếu nhà thuộc trung tâm thành phố, trung tâm quận/huyện và nằm trên lô đất lớn, bạn sẽ được phép xây dựng tối đa 6 tầng.
• Khi cả ba yếu tố này đều thỏa mãn (trung tâm thành phố, trung tâm quận/huyện, và diện tích đất rộng), gia chủ có thể xây dựng nhà với số tầng tối đa là 7 tầng.

Như vậy, số tầng xây dựng có thể thay đổi tùy thuộc vào sự kết hợp của các yếu tố trên.

Quy định về nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng và các trường hợp ngoại lệ

Theo Quyết định 39/CP của Chính phủ và Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, các căn nhà có diện tích dưới 40m2 chỉ được phép xây dựng tối đa hai tầng (1 trệt và 1 lầu), với tổng chiều cao không vượt quá 7m và mặt tiền tối thiểu 3m. Tuy nhiên, quy định này có những trường hợp ngoại lệ và đặc biệt tùy thuộc vào quy hoạch đô thị, diện tích đất, và các yếu tố khác.

Một trong những yếu tố quan trọng trong việc xác định số tầng của nhà dưới 40m2 là chiều rộng mặt tiền và vị trí của lô đất. Theo quy định tại Quyết định 207/2005/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, các lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 40m2, với mặt tiền rộng từ 3m trở lên và chiều sâu thỏa mãn chỉ giới xây dựng, sẽ được cấp phép xây dựng tối đa hai tầng (một trệt, một lầu), chiều cao toàn công trình không quá 7m. Nếu không đáp ứng đủ các điều kiện trên, công trình chỉ được phép xây dựng một tầng.

Nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng? Trong một số trường hợp đặc biệt, nếu lô đất có diện tích dưới 40m2 nhưng tiếp giáp với hẻm và có mặt tiền rộng từ 3m trở lên, công trình có thể được cấp phép xây dựng một tầng với chiều cao tối đa 8,8m. Ngoài ra, nếu lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 40m2, mặt tiền và chiều sâu đạt đủ tiêu chuẩn, có thể được phép xây dựng tối đa bốn tầng cộng một tum với tổng chiều cao không vượt quá 12m.

Tại các khu vực có hẻm rộng từ 3,5m trở lên, nhà có diện tích dưới 40m2 có thể được phép xây dựng ba tầng, với tổng chiều cao không quá 15,6m. Đối với hẻm có lộ giới nhỏ hơn 3,5m, chiều cao tối đa của công trình là 13,6m, và không được phép bố trí tầng lửng tại trệt.

Các trường hợp ngoại lệ như nhà ở mặt phố hay trong khu vực có quy hoạch đô thị đặc biệt cũng được cấp phép xây dựng cao hơn. Ví dụ, nhà dưới 40m2 tại các con đường có thiết kế đô thị thường được phép xây dựng 4-5 tầng để đồng bộ với các công trình xung quanh. Những công trình này sẽ có thiết kế phù hợp để hòa nhập với tổng thể kiến trúc và cảnh quan của khu phố.

Mặt khác, một số khu vực có quy hoạch đô thị nghiêm ngặt có thể yêu cầu nhà có diện tích dưới 40m2 chỉ được phép xây tối đa một đến hai tầng, bất kể có đáp ứng các tiêu chuẩn về mặt tiền hay chiều sâu. Quyết định này phụ thuộc vào quy hoạch xây dựng tổng thể và các yếu tố về sự hài hòa giữa các công trình xung quanh.

Với các quy định và trường hợp ngoại lệ nêu trên, các chủ đầu tư cần lưu ý rằng việc xây dựng nhà dưới 40m2 không chỉ dựa vào diện tích mà còn phải cân nhắc các yếu tố về quy hoạch, kiến trúc đô thị và sự phù hợp với cảnh quan tổng thể của khu vực.

Nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng? Quy định về chiều cao tầng của nhà dưới 40m2 trong xây dựng

Khi xây dựng nhà dưới 40m2, chiều cao và số tầng của công trình phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt, tùy thuộc vào vị trí, quy hoạch khu vực và đặc điểm cấu trúc của căn nhà.

Chiều cao tối đa của nhà liền kề dưới 40m2

Nhà liền kề dưới 40m2 có thể xây dựng tối đa 6 tầng, nhưng nếu nằm trong ngõ hẻm có chiều rộng dưới 6m, chiều cao được giới hạn ở 4 tầng. Quy hoạch chi tiết sẽ quyết định chiều cao cuối cùng của công trình, và nếu khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, chiều cao của nhà sẽ không vượt quá 4 lần chiều rộng của ngôi nhà.

Trong trường hợp khu vực có các nhà liền kề với độ cao khác nhau, căn nhà dưới 40m2 chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với mức trung bình của cả dãy. Đặc biệt, tầng 1 phải đồng nhất về chiều cao trong cả dãy nhà.

Đối với nhà liền kề có sân vườn, chiều cao tối đa sẽ không quá 3 lần chiều rộng mặt tiền của căn nhà hoặc tuân thủ các quy định chi tiết từ quy hoạch khu vực.

Quy định về chiều cao nhà phố dưới 40m2

Nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng? Trường hợp nhà phố dưới 40m2, các tuyến đường có chiều rộng trên 12m yêu cầu xây dựng theo góc vát 45 độ, sao cho chiều cao mặt tiền ngôi nhà không vượt quá chiều rộng của đường. Nếu đường có chiều rộng nhỏ hơn hoặc bằng 12m, chiều cao của nhà sẽ được giới hạn ở giao điểm giữa đường và góc vát 45 độ.

Ngoài ra, đối với các khu vực có đường nội bộ nhỏ, chiều cao tối đa không được vượt quá giao điểm giữa đường và góc vát 30 độ, không quá 0,6 lần chiều rộng của đường.

Giới hạn chiều cao tổng thể

Đối với các lô đất có diện tích từ 30-40m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m và chiều sâu lớn hơn 5m so với chỉ giới xây dựng, nhà được phép xây dựng tối đa 4 tầng và 1 tum, với tổng chiều cao không vượt quá 16m.

Tóm lại, các quy định về chiều cao và số tầng trong xây dựng nhà dưới 40m2 giúp đảm bảo sự đồng bộ, an toàn và tính thẩm mỹ cho các khu dân cư, đồng thời tuân thủ quy hoạch và đáp ứng các yêu cầu về không gian công cộng và giao thông.

Lưu ý quan trọng khác về quy định số tầng nhà dưới 40m2 

Khi xây dựng nhà dưới 40m2, các quy định về số tầng có thể khác biệt tùy theo từng khu vực. Điều này có thể gây nhầm lẫn nếu không chú ý đến các yêu cầu đặc thù của từng địa phương. Cụ thể, ở một số nơi, “tầng trệt” được coi là tầng 1, và tầng kế tiếp sẽ là tầng 2. Vì vậy, khi xem xét giấy phép xây dựng, cần phân biệt rõ giữa tầng trệt và các tầng trên.

Nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng? Một yếu tố quan trọng khác là quy định về quy mô công trình. Đối với những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, các công trình nhà ở riêng lẻ sẽ được xem xét dựa vào các công trình có tỷ lệ lớn nhất trong khu vực hoặc tuyến phố. Điều này đảm bảo tính đồng bộ và phù hợp với hạ tầng đô thị, giúp duy trì cảnh quan và chức năng của khu vực.

Trong trường hợp khu đất không có mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch hoặc thiếu kế hoạch phát triển rõ ràng, công trình sẽ được xem xét dựa trên quy mô của công trình lớn nhất trên tuyến đường để đảm bảo sự hài hòa và phù hợp với toàn khu vực.

Một số thắc mắc khác về quy định xây dựng nhà ở đô thị

Quy định về chiều cao của các không gian trong nhà phố

Chiều cao của các phòng trong nhà phố 3 tầng không chỉ ảnh hưởng đến tính thẩm mỹ mà còn liên quan trực tiếp đến sự thông thoáng và cảm giác thoải mái cho người sử dụng. Theo TCVN 9411: 2012, quy định chiều cao tối thiểu của các phòng như sau: tầng phải có chiều cao không nhỏ hơn 3,0 m; phòng ở ít nhất 2,6 m; phòng bếp, phòng ăn phải có chiều cao không dưới 2,3 m; và tầng hầm, kho có chiều cao tối thiểu 2,2 m.

Khoảng lùi xây dựng trong khu vực đô thị

Khoảng lùi xây dựng là yếu tố quan trọng quyết định đến tính hài hòa trong không gian đô thị, đồng thời đảm bảo an toàn giao thông và chất lượng sống cho cư dân. Theo Luật Xây dựng 2014, khoảng lùi tùy thuộc vào chiều cao công trình và lộ giới đường. Các công trình có chiều cao dưới 22m, lộ giới từ 19m đến dưới 22m có thể không cần khoảng lùi, trong khi đó, các công trình cao trên 28m yêu cầu khoảng lùi ít nhất 6m.

Mật độ xây dựng trong nhà phố

Mật độ xây dựng là yếu tố cần cân nhắc kỹ càng để bảo vệ môi trường sống và duy trì tính thẩm mỹ cho khu vực. Mật độ tối đa được quy định theo diện tích đất, ví dụ, đối với lô đất dưới 90 m², mật độ xây dựng có thể lên tới 100%, trong khi đó lô đất lớn hơn 1000 m², mật độ xây dựng giảm còn 40%. Chủ nhà cần tính toán kỹ mật độ xây dựng dựa trên quy chuẩn này để tránh quá tải không gian và đảm bảo sự hài hòa với các công trình xung quanh.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà phố

Để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị, công trình phải đáp ứng các điều kiện như phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, và tuân thủ các quy chế quy hoạch, kiến trúc đô thị. Ngoài ra, thiết kế xây dựng phải phù hợp với quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép cần đầy đủ và chính xác.

Xử phạt hành vi lấn chiếm vỉa hè xây dựng nhà phố

Việc lấn chiếm vỉa hè để xây dựng nhà phố là hành vi vi phạm pháp luật, gây ảnh hưởng đến không gian công cộng và an toàn giao thông. Theo Nghị định 100/2019/NĐ-CP, cá nhân vi phạm có thể bị phạt từ 15 triệu đến 20 triệu đồng, tổ chức vi phạm có thể bị phạt từ 30 triệu đến 40 triệu đồng. Ngoài việc phạt tiền, các vi phạm còn phải chịu trách nhiệm khôi phục lại tình trạng ban đầu bằng cách tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, đảm bảo công trình tuân thủ quy định và không gây hại đến môi trường đô thị.

Quy định về tầng cao của lô đất góc và liền kề

Theo Phụ lục 18, Quy định xây dựng nhà phố (hiệu lực từ tháng 1/2022), lô đất có vị trí tại góc giao hai hoặc ba đường hoặc tiếp giáp hai mặt đường có sự phân biệt về quy định tầng cao. Đối với lô đất có chiều rộng nhỏ hơn 3,0m (về phía đường lớn), các chỉ tiêu quy hoạch sẽ áp dụng theo quy định cho đường nhỏ. Tuy nhiên, khi lô đất có chiều rộng tối thiểu 3,0m quay về phía đường lớn, các chỉ tiêu quy hoạch sẽ được áp dụng theo quy định của đường lớn. Đối với lô đất tiếp giáp hai mặt đường, khu vực cạnh mặt đường có lộ giới nhỏ hơn có thể được phép xây dựng cao hơn với chiều cao vượt trội tại vị trí chỉ giới xây dựng lùi vào 3,5m, giúp tối ưu hóa không gian xây dựng.

Quy hoạch không gian ngầm

Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411: 2012, không gian ngầm trong công trình cần tuân thủ các quy định nghiêm ngặt để tránh xâm phạm không gian công cộng. Móng nhà và các bộ phận ngầm như ống nước không được vượt quá chỉ giới đường đỏ, đảm bảo không xâm lấn ra ngoài ranh giới lô đất. Trường hợp đặc biệt, móng nhà có thể vượt quá chỉ giới đường đỏ tối đa 0,3m, với điều kiện cao độ đáy móng thấp hơn cao độ vỉa hè tối thiểu 2,4m. Quy định này giúp kiểm soát sự phát triển ngầm và đảm bảo không ảnh hưởng đến cơ sở hạ tầng xung quanh.

Quy định về cửa sổ và cửa đi

Việc mở cửa đi và cửa sổ trong các công trình nhà phố phải đảm bảo không xâm phạm quyền sử dụng đất của các nhà liền kề. Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411: 2012, cửa đi và cửa sổ không được mở khi tường nhà xây sát với ranh giới lô đất của người khác. Khi tường cách ranh giới lô đất từ 2,0m trở lên, việc mở cửa đi hoặc cửa sổ là hợp lệ. Tuy nhiên, nếu các công trình liền kề chưa xây dựng, chủ nhà có thể mở cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng, miễn là cửa này không gây ảnh hưởng khi công trình lân cận được xây dựng.

>>> Xem thêm: Quy định và cách tính chiều cao từng tầng nhà

Ban công và ô văng

Đối với nhà phố có ban công giáp mặt phố, Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411: 2012 quy định độ vươn của ban công phải tuân theo chiều rộng lộ giới và các quy định về quản lý xây dựng khu vực. Độ vươn của ban công không được vượt quá các chỉ số sau: Lộ giới dưới 5m không được vươn ra, từ 5m đến 7m là 0,5m, và từ 7m đến trên 15m có thể vươn ra tối đa 1,4m. Ngoài ra, các phần nhô ra không được sử dụng để xây lô-gia hoặc buồng, đảm bảo tính thẩm mỹ và an toàn cho công trình.

Quy định về hàng rào và cổng

Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411: 2012, việc xây dựng hàng rào và cổng trong nhà phố liên kế cần phải đảm bảo tính mỹ quan và không gian thông thoáng. Hàng rào không được phép nhô ra ngoài ranh giới lô đất và có chiều cao tối đa 2,6m. Nếu mặt tiền nhà cách đường chủ giới lớn hơn 2,4m, hàng rào có thể được xây dựng thoáng hoặc sử dụng dây leo. Cổng nhà chỉ được phép có một cổng chính, và không được phép mở thêm cổng phụ nếu chưa được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc xây dựng này nhằm bảo vệ không gian sống riêng tư và tuân thủ quy hoạch khu vực.

Như vậy, bài viết đã giúp bạn giải đáp nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng. Theo đó, nhà dưới 40m2 có thể xây tối đa 2 tầng theo quy định mới nhất. Tuy nhiên, để đảm bảo tuân thủ các quy định về an toàn, phong thủy, và môi trường, bạn cần tham khảo kỹ lưỡng các yêu cầu về chiều cao, diện tích, và mật độ xây dựng tại địa phương. Hoặc liên hệ WEDO để được hỗ trợ tư vấn trong thời gian sớm nhất!

 

SỰ KIỆN ĐƯỢC YÊU THÍCH