Quy định mới về xây nhà trên đất nông nghiệp từ 01/8/2024

Từ ngày 01/08/2024, các quy định xây nhà trên đất nông nghiệp sẽ có những thay đổi quan trọng, tạo nên những ảnh hưởng sâu rộng đến người dân và các nhà đầu tư. Luật mới nhằm quản lý chặt chẽ hơn việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, góp phần bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, đồng thời thúc đẩy phát triển bền vững. 

Lưu ý quan trọng khi xây nhà trên đất nông nghiệp từ 1.8.2024

Khi có ý định xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, người dân cần nắm vững các quy định mới từ ngày 1.8.2024. Theo Luật Đất đai 2024, việc sử dụng đất phải phù hợp với mục đích ghi trong sổ đỏ. Nếu muốn xây nhà trên đất nông nghiệp, bạn bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở.

Theo Khoản 2 Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

• Đất trồng cây hàng năm: như đất trồng lúa và các loại cây hàng năm khác.
• Đất trồng cây lâu năm.
• Đất lâm nghiệp: bao gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất.
• Đất nuôi trồng thủy sản.
• Đất chăn nuôi tập trung.
• Đất làm muối.
• Đất nông nghiệp khác.

Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai năm 2024, để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng, bạn cần được sự cho phép của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đảm bảo mọi thủ tục pháp lý được thực hiện đúng theo quy định.

Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở trước khi xây nhà

Để xây dựng nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp, trước hết, bạn cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Đây là bước đầu tiên và cũng là vô cùng quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến việc xây dựng sau này.

Hồ sơ xây nhà trên đất nông nghiệp cần thiết: Bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Hồ sơ này bao gồm:

• Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quy trình thực hiện: Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành thẩm tra, xác minh thực địa và đánh giá nhu cầu chuyển đổi. Nếu hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ nhận được hướng dẫn về nghĩa vụ tài chính cần thực hiện theo quy định. Sau đó, hồ sơ sẽ được trình lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để xem xét và ra quyết định.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ, bạn sẽ được thông báo trong vòng ba tháng để bổ sung, chỉnh sửa theo yêu cầu.

Khi nào được xây nhà? Chỉ khi việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành công và đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, bạn mới được phép tiến hành xây dựng nhà ống 1 tầng trên diện tích đất đã chuyển đổi. Đây là quy trình cần thiết để đảm bảo rằng việc xây nhà trên đất nông nghiệp ở diễn ra hợp pháp và tuân thủ quy định của pháp luật, bảo vệ quyền lợi của bạn và các bên liên quan.

Quy định về mức xử phạt xây nhà trên đất nông nghiệp

Theo khoản 2 và 3, Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp được quy định cụ thể, và mức phạt sẽ phụ thuộc vào diện tích đất xây dựng trái phép.

Dưới đây là bảng tổng hợp mức phạt khi xây dựng nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp, phân chia theo loại đất và diện tích:

STT	Loại đất	Diện tích (héc ta)	Mức phạt tại nông thôn	Mức phạt tại đô thị
I	Đất trồng lúa	Dưới 0,01	3 – 5 triệu đồng	6 – 10 triệu đồng
		0,01 – < 0,02	5 – 10 triệu đồng	10 – 20 triệu đồng
		0,02 – < 0,05	10 – 15 triệu đồng	20 – 30 triệu đồng
		0,05 – < 0,1	15 – 30 triệu đồng	30 – 60 triệu đồng
		0,1 – < 0,5	30 – 50 triệu đồng	60 – 100 triệu đồng
		0,5 – < 1	50 – 80 triệu đồng	100 – 160 triệu đồng
		1 – < 3	80 – 120 triệu đồng	160 – 240 triệu đồng
		Từ 3 trở lên	120 – 250 triệu đồng	240 – 500 triệu đồng
II	Đất trồng cây hàng năm khác	Dưới 0,02	3 – 5 triệu đồng	6 – 10 triệu đồng
		0,02 – < 0,05	5 – 8 triệu đồng	10 – 16 triệu đồng
		0,05 – < 0,1	8 – 15 triệu đồng	16 – 30 triệu đồng
		0,1 – < 0,5	15 – 30 triệu đồng	30 – 60 triệu đồng
		0,5 – < 1	30 – 50 triệu đồng	60 – 100 triệu đồng
		1 – < 3	50 – 100 triệu đồng	100 – 200 triệu đồng
		Từ 3 trở lên	100 – 200 triệu đồng	200 – 400 triệu đồng

Trong trường hợp người sử dụng đất cố tình xây dựng nhà ở trái phép mặc dù đã bị xử lý vi phạm hành chính trước đó, họ có thể bị buộc phá dỡ công trình. Điều này không chỉ thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật mà còn bảo vệ sự phát triển bền vững của nông thôn, góp phần vào việc bảo tồn đất đai cho sản xuất nông nghiệp.

Những trường hợp xây dựng trái phép nhưng không bị phá dỡ

Trong thực tế, không ít trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp không phép, trái phép đã xảy ra. Dưới đây là 8 trường hợp cụ thể mà theo Điều 84 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP, những công trình này có thể được phép tồn tại mà không bị tháo dỡ, sau khi chủ đầu tư thực hiện nộp phạt theo quy định.

Xây nhà trên đất nông nghiệp sai nội dung giấy phép

Điều kiện không bị phá dỡ:

• Vi phạm xảy ra sau ngày 04/01/2008 và đã kết thúc trước 15/01/2018.
• Không vi phạm chỉ giới xây dựng.
• Không gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận.
• Không có tranh chấp.
• Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp.
• Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Xây nhà trên đất nông nghiệp không có giấy phép

Điều kiện không bị phá dỡ:

• Dự án xây dựng thuộc danh mục không cần giấy phép theo quy định nhưng chủ đầu tư đã nộp phạt đầy đủ.

Xây dựng sai thiết kế phê duyệt

Điều kiện không bị phá dỡ:

• Các sai lệch về thiết kế không gây hại đến công trình hoặc môi trường xung quanh, và chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Xây nhà trên đất nông nghiệp thuộc sở hữu hợp pháp

Điều kiện không bị phá dỡ:

• Chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp, không vi phạm các quy định về mục đích sử dụng đất.

Công trình không ảnh hưởng đến an toàn công cộng

Điều kiện không bị phá dỡ:

• Các công trình xây dựng không gây nguy hiểm cho người và tài sản xung quanh.

>>> Xem thêm: Nên xây nhà trọn gói hay thuê nhân công?

Công trình có giấy tờ chứng minh hợp lệ

Điều kiện không bị phá dỡ:

• Dù không có giấy phép xây dựng, nhưng chủ đầu tư có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và các tài liệu liên quan hợp lệ.

Xây nhà trên đất nông nghiệp trước khi có quy định nghiêm ngặt

Điều kiện không bị phá dỡ:

• Các công trình được xây dựng trước thời điểm quy định bắt đầu có hiệu lực và đã được đưa vào sử dụng.

Công trình xây dựng phục vụ lợi ích cộng đồng

Điều kiện không bị phá dỡ:

• Những công trình phục vụ cho cộng đồng, như trường học, trạm y tế, mặc dù không có giấy phép nhưng đã được chính quyền địa phương ghi nhận và cho phép tồn tại.

Từ những trường hợp trên, có thể thấy rằng việc xây nhà trên đất nông nghiệp, sẽ không nằm trong diện được chấp nhận và sẽ phải tháo dỡ. Chính vì vậy, các chủ đầu tư cần phải nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến xây dựng để tránh rủi ro và thực hiện các dự án một cách hợp pháp, bảo đảm lợi ích lâu dài và bền vững.

 

SỰ KIỆN ĐƯỢC YÊU THÍCH